Нерухомість в Ужгороді без посередників

Як бути впевненим, що отримаєш бажані квадратні метри, а не втратиш всі вкладені в будівництво гроші і на що звернути увагу, щоб замість радості новосілля не отримати розгляди з несумлінним забудовником.

Незважаючи на всю принадність купівлі нового житла і на безліч схем його придбання, що практикуються на ринку, експерти сходяться на думці, що найбезпечніше купувати житло не нове. Але якщо ви все ж схиляєтеся до купівлі квартири на етапі будівництва, то щоб зробити цей процес максимально приємним, потрібно знати всі достоїнства і недоліки, що практикуються на ринку схем купівлі, щоб вибрати з них найменш ризиковану.

Схема перша: купуємо заставну

Найбільш ризиковою і невигідною для покупця схемою придбання "первинки" юристи однозначно називають схему, яка передбачає використання заставної. При такому способі оформлення угоди забудовник пропонує інвесторові купити заставну, яку після введення житла в експлуатацію потрібно обміняти на документи, що підтверджують право власності покупця на квартиру.

Основним недоліком такої схеми юристи вважають те, що заставна жодним чином не дає інвестору права претендувати на квартиру в споруджуваному будинку. "Заставна засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право звернути стягнення на цей об'єкт у разі невиконання основного грошового зобов'язання боржником. Якщо забудовник виконає основне зобов'язання (фактично повернувши потенційному покупцеві його гроші), у останнього не буде ніяких правових підстав вимагати передачі йому у власність об'єкта нерухомості. Таким чином, купуючи заставну, ви фактично просто позичаєте забудовнику гроші.

Відповідно, контролювати хід проведення робіт та використання вкладених коштів на цілі будівництва власник заставної теж не зможе.

Гарантії, які отримує власник заставної, також не можна назвати достатніми. "Основним правом власника заставної є право на отримання грошових коштів (основного зобов'язання) в сумі, що дорівнює собівартості будівництва квартири. Це означає, що вже на етапі придбання заставної, ви втратили суму коштів, що дорівнює різниці між ціною придбання заставної (прирівняна до ринкової вартості квартири ) і номінальної вартості закладених.

Переваги даної схеми:

- У разі банкрутства забудовника утримувач заставної має переважне право на звернення стягнення на нерухомість, що будується (у порівнянні з іншими схемами придбання нерухомості).

Недоліки схеми:

- Заставна не дає її власнику права на отримання квартири і не дозволяє контролювати процес будівництва та ... Читати далі »

отримати можна. У цій статті ми постараємося охопити якомога більшу кількість типових помилок, які допускають невдалі продавці квартир.

Чи випаде продавцю ще такий шанс невідомо, але те що він власними руками сполохав покупця, це безумовно. Знайте собі ціну, але ваша жадібність не повинна доходити до абсурду.

4. Розміщення оголошень в інтернеті на безліч непотрібних дошках оголошень.
Чомусь люди вважають, якщо вони розмістять оголошення на десятках різних нікому не потрібних дошках оголошень, тим більше не спеціалізованих, то вони швидше знайдуть покупця. Зовсім ні! В даному випадку потрібно застосувати інший підхід. Перш за все не полінуватися, а ретельно скласти оголошення (не двома словами), описавши детально власну квартиру, підготувати фотографії, а також планування. Маючи добре підготовлену інформацію, потрібно розмістити на найкращі спеціалізовані веб ресурси щодо продажу нерухомості в Ужгороді та області (для цього повністю вистачить 2-3 найкращі). Наша дошка оголошень нерухомості в Ужгороді та Закарпатській області дозволяє безкоштовно розмістити швидко і без додаткових реєстрацій оголошення за допомогою форми подачі

Купуємо квартиру на вторинному ринку: що потрібно перевірити, перш ніж купити квартиру. Як підготуватися до купівлі квартири? Спочатку підбираємо варіанти. Перш ніж приступати до пошуків, фахівці радять визначитися, що саме вам потрібно. Мова йде не тільки про основні звичні параметри - кількість кімнат і район міста, але і про такі важливі фактори, що істотно впливають на ціну, як тип будинку (панель, цегла, моноліт), клас житла (економ-, бізнес-клас). Аналогічна квартира, але в іншому районі або в цегляному будинку замість панельного може обійтися вам на 10-15 тисяч доларів дорожче. Так що відразу співвіднесіть свої житлові потреби з матеріальними можливостями. При цьому, однак, не забувайте, що крім власних накопичень є можливість скористатися додатковими джерелами для одержання відсутніх коштів - наприклад, іпотечними кредитами. Визначившись з характеристиками квартири, можна приступати до пошуків конкретного варіанту. Вам потрібно буде звернути увагу на такі важливі моменти:

Часто продавці довіряють представництво і здійснення угоди іншим третім особам - родичам, дружинам і т. д. У таких ситуаціях представник пред'являє вам довіреність, яка, як показує практика, не завжди виявляється бездоганною. Відомі випадки підробки довіреностей, спроби здійснення угоди по скасованої довіреності або за документом, виданим громадянином, який вже помер (довіреність у цьому випадку також втрачає силу). Тому фахівці завжди радять: обов'язково наполягайте на особистій зустрічі з власником житла! Це важливо в тому числі і для того, щоб з'ясувати стан здоров'я продавця. Якщо у вас з'являються підозри, що господар квартири не зовсім адекватний (наприклад, по причині літнього віку), зловживає спиртним, то підготовка до угоди повинна бути особливо ретельною. Всі ці заходи вживаються, щоб надалі уникнути заперечування угоди на підставі того, що продавець не міг повною мірою усвідомлювати значення своїх дій.

Так, якщо продається квартира, придбана в шлюбі, то обов'язково нотаріально засвідчена згода чоловіка (дружини) продавця.
... Читати далі »

Розвиток розважальної інфраструктури є сьогодні основною тенденцією девелопменту торговельних центрів. Потужна розважальна зона забезпечує додатковий приплив відвідувачів, допомагаючи торговельному комплексу вистояти в умовах постійного зростання конкуренції і гострого дефіциту перспективних ділянок під будівництво.  Оригінальний об'єкт розважальної інфраструктури здатний стати основою концепції торгового центру і виконувати функцію його ключового «якоря». Це пов'язано з тим, що вимоги сучасного споживача до торговельних комплексів явно зростають-він хоче не тільки пройтися по магазинах одягу або купити продукти, а й перекусити в зоні швидкого харчування або ресторанному дворику, відвідати салон краси, подивитися кіно або ж пограти в боулінг або більярд в ігровій зоні. При проектуванні розважальних центрів враховується, що публіка різноманітна, і виділити вузьке коло споживачів неможливо, так як такий центр завжди демократичний і доступний для найширших верств населення. Однак при проектуванні торгово-розважальних центрів необхідно завжди дотримуватися основної концепції, щоб аудиторія торгової і розважальної частини як мінімум не конфліктували, також варто звернути увагу на відповідність розважальних компонентів цільової аудиторії. Якщо ж, наприклад, оператори одягу і взуття будуть орієнтуватися на людей із середнім рівнем доходу, а оператори розваг - на людей з доходом «середній плюс» і вище середнього, то подібна невідповідність може призвести до простою або торгової, або розважальної зони. Людина певного соціального статусу, прийшовши в розважальну або торговельну частину, хоче бачити поруч із собою таких же людей. Тому проектування торгово-розважальних центрів повинне строго враховувати сумісність форматів, виходячи із загальної концепції (концепція включає визначення складу орендарів, ціновий рівень, представлені в ТРЦ бренди і кількість їх споживачів). Щоб не допустити безлічі помилок необхідно представляти процес створення якісного розважального та торговельного центру. Розробці концепції передує маркетингове дослідження, де розраховується кількість потенційних покупців і приблизна виручка. Попередня концепція обговорюється з якірними орендарями. Наступний етап - переговори з операторами розважальної частини. Вона не повинна займати більше 30% площ (інакше є ризик, що вона не буде заповнюватися відвідувачами або, зважаючи на низьку вартість орендної плати, її розміщення стане невигідним). Далі складається перелік видів дозвілля в ТРЦ, полягає попередній договір з якірними орендарями та операторами розважальної зони, і тоді тільки починається проектування торгово-розважального центру. Виходячи з потреб операторів розважальної частини та інших "якорів", розробляється план будівлі. Тільки після узгодження з основними орендарями починається будівництво. Часто буває все навпаки. Архітектори малюють проект, його втілюють у життя, а потім виявляється, що приміщення для операторів не придатне. Особливо акуратно потрібно ставитися до плану розважальної частини, тому що в операторів специфічні вимоги до будівлі. Мова йде про обсяг залу і сітці колон - ключових параметрах для кінотеатру або боулінгу, а також звукоізоляції - вона важлива для орендарів-торговців: звуки кінофільмів не повинні відволікати покупців від вдумливого і неквапливого вибору товарів. Проектування розважальних центрів враховує різницю в позиціонуванні РЦ, включених до складу торгових комплексів, і тих, що існують автономно від них. Окремо стоїть РЦ, в якому є всі види розваг, - це підприємство вузької спрямованості. Такі РЦ можуть надавати послуги на дуже високому рівні за рахунок своєї спеціалізації. Вузька спрямованість дозволить їм розраховувати на успіх і надалі. Якщо людина хоче розважатися, вона поїде туди. А ось в торгово-розважальні центри їдуть не за розвагами, а за покупками. Розваги - приємне доповнення до нової речі. Так що ці два формати не перетинаються. Кращим результатом роботи можна вважати унікальні як за концепцією та архітектурі, так і по самій суті сучасні центри розваг, які є успішними і високоприбутковими бізнес-проектами. Варто звернути увагу на збільшення зони паркування, оскільки середній час присутності відвідувача в торговому центрі знаходиться в діапазоні 30-60 хвилин, а відвідування розважальних компонентів займає не менше 60 хвилин, а середній час перебування в ТРК збільшується до 90 хвилин. Втім, експерти відзначають, що фінансова успішність розважальних центрів в Ужгороді поки досить примарна. Унікальність концепції в даний час ще не означає прибутковості подібного бізнесу. На практиця виникають труднощі отримання доходів з пл ... Читати далі »

Якби у нас існували чіткі схеми придбання квартири на стадії будівництва, якби добропорядний набувач завжди отримував своє житло у відповідність з договором належної якості та в зазначений термін ... Тоді б напевно всі намагалися купувати житло саме в процесі його зведення . Так як це дешевше. Однак ...


На первинному ринку житла не виключені проблеми юридичного плану
В дійсності покупка (інвестування) на первинному ринку завжди асоціюється з високим ступенем ризику, передбачити який, на відміну від угод на "вторинці" практично неможливо. Але і свої переваги у "первинки" теж є ...


Ось і доводиться вибирати ...
Почнемо з приємного. Нове житло вільно, в ньому ніхто ніколи раніше не жив, тому з точки зору претензій раніше не оголошується і нині раптом претендують на свої права власників покупець може бути абсолютно спокійний. Крім того, з квітня 2005 року число так званих "подвійних продажів" істотно знизилося і тепер практикується вкрай рідко. Тобто продану один раз квартиру перепродати комусь ще практично неможливо, оскільки договори на придбання або пайова участь реєструються, і в їх оформленні вказується точна адреса житла, що купується (у багатоквартирному будинку обов'язково вказується номер квартири).

Термін життя сучасних житлових будівель також перевищує максимально можливий вік більшості раніше зведених будинків. Серед майбутніх довгожителів перше місце займають представники монолітно-каркасного домобудівництва, основна маса яких відноситься до житла підвищеного рівня комфорту (клас "люкс", елітне житло і пр.). Але і типові серії в даний момент на порядок якісніше колишніх будівель індустріального домобудівництва, а вже про їх рівень комфорту (планування, площа) і говорити не доводиться. Одна тільки серія П-44 (і її модифікації) з еркерами викликала бурю захоплення у новоселів!

Труби, електропроводка, ліфти, сміттєпроводи, оздоблювальні матеріали - все це в зведених будинках, зрозуміло, абсолютно нове.

Слід також додати, що останнім часом все більше новобудов зводиться в уже обжитих районах, на місці будинків, що зносяться (або у вільних місцях), відповідно мешканці не відчувають труднощів з транспортним сполученням та інфраструктурою.

Тепер про те, що "не все те золото, що блищить" ... Новобудова - новобудові ворожнечу. Наприклад, у багатьох будинках квартири здаються без обробки, не то що фінішній, а взагалі без усякої (зокрема каналізаційні стояки можуть бути не закриті коробами). Тобтоквартиравиглядає, як порожній гаражний бокс. Є тільки міжкімнатні перегородки, місця, куди майбутній мешканець може своїми силами підвести каналізаційні труби, батареї, проводка для стельового освітлення і в кращому випадку 2-3 розетки на стіні. Ні оштукатурених стін, ні тим більше стель і підлоги, як правило, немає. Тому новосел, що ступила ногою на настільки довгоочікувану житлоплощу, змушений виділити зі свого бюджету кругленьку суму, щоб привести бокс в нормальну квартиру. При цьому, щоправда, він може без особливих зусиль зробити перепланування, не порушуючи цілісності несучих перекриттів. Сьогодні нікого не здивує, якщо вартість ремонтних робіт становитиме 50% від вартості житла. При цьому це звичайний якісний ремонт без будь-яких надмірностей і супернаворотов!

Одним з моментів явних розчарувань є якість стін, підлоги, стелі, склопакетів, батарей (якщо будинок без оздоблення) і всього іншого (якщо будинок здається з обробкою). Оскільки нове, це ще не означає якісне і грамотно встановлене, на жаль, зрозуміло. Як правило, стяжка на підлозі не має нічого спільного з нормою бетонної стяжки, зазначеної в ГОСТі, а кривизна стін і нерівності стелі нескладно розгледіти неозброєним оком. Через це покласти гладко підлогове покриття да щоб воно не захитається практично неможливо ... Не лягають рівно і листи шпалер, їх доводиться наклеювати з великим нахлестом ... Ну і так далі! До слова сказати, не варто забувати, що протягом 5-7 років після будівлі, новий будинок дає усадку, тобто відбувається деяке зміщення всіх його частин, незначне, звичайно ... але цілком достатня, щоб стеля потріскався, а шпалери в деяких місцях скукожітся або порвалися. Тому багато новосели змушені не тільки заново робити стяжку на підлозі, але й обшивати стіни і стеля листами гіпсокартону. Останнє дозволяє зробити стінну і стельову площині рівніше і уникнути в подальшому тріщин і розривів фінішних покриттів (побілка, фарба, шпалери та ін.) Але не будемо вдаватися в справи ремонтників. Відзначимо тільки, що в нові квартири рідко ставлять хороші радіатори опалення (тому в перший же опалювальний сезон висока ймовірність їх протікання) і, скажемо прямо, з великими порушеннями встановлюють склопакети (тому взимку з них часто дме вітерець ...).

Не виключені на первинному ринку і проблеми юридичного плану. Адже шахраї скрізь собі лазівку знайдуть. Дуже часто, порушуються терміни здачі будинку (бували випадки, що на кілька років), можливі ситуації, коли з пайовиків вимагають додаткових виплат. Це не рахуючи зовсім ошуканих пайовиків! Одна з останніх "фішок" - розірвання договору пайової участі в односторонньому порядку з боку підрядника. В даному випадку підрядник і замовник "трудяться" спільно.

Підрядник вимагає від пайовика доплати (причин може бути багато, але всі вони придумані), пайовик, зрозуміло, не хоче платити (що цілком зрозуміло). Тоді підрядник намагається розірвати договір (оскільки за договором він несе відповідальність за виконання робіт) ... і повернути дольщику вкладені кошти ... Правда засоби ці вже провернулися з прибутком замовником і знецінилися за час хитромудрого обороту. Тому замовник залишається з прибутком (якою ділиться з підрядником), а пайовик з носом (так як гроші знецінені), розірваним договором і без квартири!

Подібна практика і висока вірогідність обпектися або "пролетіти" змушує потенційних покупців звернути свою увагу на вторинний ринок житла. За допомогою досвідчених ріелтора та юриста квартиру можна досконально перевірити і купити, нехай і в кредит. Зокрема для придбання квартири у старого господаря можна використовувати іпотечний кредит (до його виплати і погашення відсотків по ньомуквартирає предметом застави, тобто тим активом, який може бути використаний кредитором у випадку неплатоспроможності позичальника). Купуючи квартиру на вторинному ринку, покупець бачить її "від" і "до". Він може її помацати, сфотографувати, оцінити вигляд з вікна, перевірити на галасливість сусідів і вулиці, оцінити по під'їзду рівень культури мешканців і багато іншого, що дозволено, коли предмет покупки знаходиться перед вами.

Однак, покупець не може купити разом з квартирою нову електропроводку (в радянські часи не розраховували, що можна користуватися потужною побутовою технікою) і сантехніку, якщо, звичайно колишні господарі житла не проводили нещодавно капітального ремонту, що зустрічається досить рідко. Зазвичай, продавець проводить передпродажний косметичний ремонт!

Незайве вказати і на той факт, що вільного житла у великих містах мало, а охочих зробити обмін (з'їзд, роз'їзд, переїзд), який здійснюється тільки шляхом купівлі-продажу - дуже багато. Тому вільних квартир не вистачає. І на продаж виставляються квартири, в яких живуть люди. Відповідно, вони теж шукають варіант для переїзду! Тому, покупець повинен якийсь час чекати вподобану йому квартирку, поки вона звільниться, причому на всі 100%, тобто стане вільною від всіх видимих ??і "невидимих" власників, співвласників, спадкоємців та інших, "терплять лихо у відкритому морі" & hellip ; Чекати іноді доводиться довго, тому що продавець шукає альтернативний варіант - житло, в яке йому переїжджати і тільки після цього виписують зі своєї житлоплощі.

Буває і так, що продавець підвищує ціну на своє житло вже після того, як ціна була обговорена, тому покупцеві шляхом внесення завдатку або авансу доводиться, що називається, бронювати дану пропозицію і фіксувати продажну ціну (хоча і тут дуже багато всіляких нюансів).

Неприємним моментом для покупця житла, як на первинному , так і на вторинному ринках, є постійне зростання цін. У якісь періоди темпи зростання вище, в якісь нижче, але в середньому ціни підвищуються постійно. Зростає і інфляція, яку всі кредитори враховують в процентній ставці. А от темпи будівництва серйозно відстають від потреб. Так, 2001 року обсяги будівництва склали 31,7 млн. кв. м, в 2005 році - 43,6 млн. кв. м, до кінця 2007 року мають сягнути 55-57 млн. кв. м, а до 2010 року будівельники мають видавати до 80 млн. кв. м житла. Але, за міжнародними нормами в рік на кожного жителя повинен бути побудований 1 кв. м. Виходить, скільки жителів, стільки і "квадратів". Наприклад, в Китаї, з 1,3 млрд. жителів зводиться в рік 1,3 млрд. кв. м. А в Росії, відповідно в рік повинно зводиться 145 млн. кв. м, що в 3,5 рази вище існуючих обсягів будівництва.

Всі вищенаведені цифри наочно свідчать про те, що в найближчі роки зростання цін на житло, особливо у великих містах (де найбільш високооплачувані робочі місця) буде продовжуватися , бо попит явно перевищує пропозицію.

Отже, всім, хто прагне поліпшити свої умови проживання слід елементарно вважати, що вигідніше, купувати дешеву (відносно) новобудову без оздоблення на стадії будівництва - на свій страх і ризик і потім витрачатися на ремонт, новобудову без чистової обробки подорожче після здачі будинку не побоюючись за те, що будівництво перерветься або зажадає додаткових фінансових коштів і знову ж вкладатися в ремонт, новобудову з обробкою - найбезпечніший і пристосований для заселення варіант або житло на вторинному ринку, можливо більш дешеве, ніж новобудова з оздобленням, але, як правило, вимагає дорогої перевірки і деякого ремонту! Всього 4 варіанти, не рахуючи окремих випадків, адже, наприклад, ринок вторинного житла величезний і квартири на ньому представлено найрізноманітніші!

Але, виявляється, розглянуті для вибору варіанти вводять в подив навіть найбільш мужніх людей. ... Читати далі »

Продати нерухомість зараз складніше, ніж купити. Вигідна, з погляду покупця, позиція ринку, коли сума торгу за об'єктом досягає 10% від початкової вартості, може обернутися іншими вивертами продавця.

Продавець в більшості випадків вже розуміє реалії ринку і необхідність зниження ціни на свій об'єкт. Але йому вже дуже не хочеться отримати за нього менше.

Ринкові теорії говорять нам про те, що коли неможлива цінова конкуренція, в гру вступає конкуренція диференціації товару. Цінова конкуренція на будь-якому ринку - гра дуже жорстка, і лише лідери ринків здатні до неї. Тобто або ви встановлюєте саму низьку ціну і покупець ваш, або найвищу, але і об'єкт у вас повинен бути унікальний і кращий. На ринку нерухомості перший випадок продавцям не вигідний і не цікавий, а об'єктів, відповідних під другий випадок, - одиниці.

Саме тому, щоб виправдати ціну, продавець вишукує переваги свого об'єкта. Коли такі переваги є - це хороший варіант для покупця.

Але часто буває і так, що щоб не знижувати ціну, продавець просто ретельно приховує недоліки. Тут, звичайно, мова йде про готове житло, вквартирах, в яких вже жили. І «обжитості» часто тільки допомагає ці недоліки приховати. Навіть при першому перегляді «незамилений» погляд не в змозі уловити все. Звичайно, ремонт ви все одно будете робити.

Але є деталі, які можуть обійтися в набагато більші суми витрат, ніж ви припускали. На що ж звернути увагу покупцеві:

- Електрокомунікації. Краса розеток і вимикачів може приховувати пошкоджені кабелі. У цьому випадку вам доведеться не просто міняти розетку, а «штробити» стіну до найближчої розвідної коробки, міняти кабель, штукатурити шов і переклеювати шпалери.

- Гіпсокартон. Зроблені з гіпсокартону стіни, хоча і красиві, можуть стати для вас проблемою, якщо ремонт робився давно і абияк. Бог знає, що може бути за ними. Якщо комунікації прокладені за гіпсокартоном, то будь-яке пошкодження їх черевато .... Хороші будівельники виводять всі стики проводів, запобіжники, клеми і т.п., наприклад, за декоративні карнізи з тим, щоб потім до цих технічних деталей можна було добратися.

- Приховані комунікації: електромережі, водопроводи і опалювальні труби під підлогою, за гіпсокартоном і декоративними панелями. Це все красиво, функціонально, і, як правило, обов'язковий атрибут квартир з так званим євроремонтом. Обов'язково вимагайте розводової схеми, схеми електрофаз, вентилів і виведення на електрощит у попереднього господаря. Або ви ніколи не розберетеся в цих хитросплетіннях, або вам доведеться знімати панелі. Також з'ясуєте, як поміняти лампи, якщо коштують сучасні світильники, як вони приєднані, яке напруга (220 або 12 вольт), чи є приховані трансформатори.

- Ковролін і лінолеум. Тут можливі дві основні проблеми. Якщо ви не збираєтеся його поки міняти, майте на увазі, що це можуть бути старі дизайни, яких ви не знайдете в магазині. Попросіть залишки у продавця. Друга проблема - те, що під підлоговими покриттями. Якщо це бетонна стяжка, підлоги можуть бути холодними, але не піднесуть сюрпризів. Але якщо під ними ДВП, фанера або ще бог знає що, то все це може відволожитися, прогніться, просісти, почати скрипіти. Особливо це стосується квартир-«утоплениць». Стелі і стіни можуть бути відремонтовані, а прикритий покриттям підлога і лаги під ним продовжують гнити.

- Кути і плінтуса. У старих будинках слід звернути особливу увагу на наявність під ними дірок, тріщин, цвілі і інших «принад». Загляньте за і під батареї, під ванну, в кути комор. Перевірте і працездатність батарей.
- Скління і обшивка лоджій і балконів. Перевірте, чи працюють механізми, чи відкриваються рами. Особливо, якщо квартиру оглядаєте в холодну пору року, коли не дуже-то хочеться виходити на холод. Під обшивкою і панелями в старих будинках можуть
сипатися стіни, тріскатися цемент і т.д.

- Відразу перевірте справність електрощитка (контактів і автоматів), вентилів і водомірів. Не кажучи вже про зняття з них показників лічильників.

- Нарешті, вхідні двері. Механізми сейфового типу, складно замінювані замки. .. Візьміть адресу фірми-виробника або установника. Можливо, існує гарантія на замки і установку.

Купівля земельної ділянки в Ужгороді приховує в собі більше прихованих нюансів, ніж придбання квартири. Юридичні помилки можуть призвести до того, що договір буде вважатися недійсним, а це - доволі неприємно для добросовісного покупця. Тому потрібно більш ретельно підходити до оцінки документів на земельну ділянку і перевірки їх дійсності. В деяких випадках на продаж ділянки необхідно одержати письмову згоду іншої сторони. Крім того, не перешкодить перевірити дієздатність продавця, наявність прав «третіх» осіб на ділянку. Одним словом, без ґрунтовних знань провести операцію із землею не так і просто. Перш за все потрібно переірити документи. Сьогодні варіантів «земельного» обману існує безліч. Наприклад, людині показують ділянку, котра їй подобається, і вона згодом її купує. А при узгодженні будівництва будинку з'ясовується, що реально придбана земля знаходиться в декількох кілометрах від ділянки, котра була продемонстрована. В таких випадках після укладання договору і здійснення оплати довести що-небудь дуже складно - нотаріус оформляє продаж ділянки, вказаної в держакті на право власності на землю, а не тої, котра сподобалася покупцю. Щоб уникнути подібних ситуацій, майбутній покупець повинен хоча б приблизно уявляти найпростіші схеми шахрайства і способи перестраховки від них.На думку юристів, при укладанні договору купівлі-продажу землі необхідно уважно вивчати всі документи, що супроводжують угоду. В першу чергу, потрібно перевірити документи, котрі засвідчують право власності на землю, що знаходяться у продавця. В держакті повинен бути вказаний адрес ділянки і найменування органу, що його видав. Також до нього додається план відведення ділянки і вказуються сусіди, які залишають в документі свої підписи. Крім цього,  необхідно звірити документи з кадастром, подивитися схему ділянки, зіставити його план з реальним місцезнаходженням. Сумніваючись, що він за площею не відповідає вказаним в документах розмірам, потрібно просто переміряти його. Покупець має на це право.Обман може знаходитись і в неправильно оформлених документах, адже власнику землі видається тільки держакт. Решта дозвільних документів, підписаних, наприклад, особами, що не мають на це повноважень, залишаються в землевпоряджувальних органах. У результаті, нотаріус завіряє договір купівлі-продажу по неправильно оформлених документах. На думку юристів, якщо є сумніви в достовірності документів, покупцю варто поїхати до відповідного органу місцевого самоврядування і написати заяву, в якій слід уточнити, за якою адресою знаходиться ділянка, і хто є його власником. Крім того, необхідно попросити видати оригінал держакту і підтвердити, чи дійсно площа ділянки за даною адресою, такого населеного пункту дорівнює площі, вказаній в акті. Крім цього потрібно правильно оформити договір купівлі-продажу. При укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідно звернути увагу на відповідність документа вимогам законодавства. В Земельному кодексі вказується, що такий договір обов'язково повинен містити наступні дані: найменування сторін; вид договору (договір купівлі-продажу); предмет договору (опис земельної ділянки); документ, який підтверджує право власності продавця на ділянку; відомості про відсутність заборони на відчуження ділянки; відомості про наявність або відсутність обмежень на використовування ділянки за цільовим призначенням; ціну договору; зобов'язання сторін угоди. В договорі необхідно також вказувати порядок розрахунків, експертну оцінку ділянки, відповідальність сторін за неналежне виконання договору, випадки припинення його дії. При цьому сторони угоди не мають права змінити цільове призначення і режим використовування земельної ділянки, а також інші обов'язкові вимоги, передбачені законом. При продажі ділянки одним з подружжя необхідно одержати письмову згоду другого, якщо ділянка утримувалася під час шлюбу. Також бажано, щоб продавець надав документи про відсутність заборгованості за землю. Не дивлячись на те, що передача земельної ділянки за договором купівлі-продажу припиняє правоспроможність попереднього власника, права і обов'язки третіх осіб по відношенню до ділянки можуть залишатися в силі. Сюди відносяться заставні зобов'язання (у тому числі іпотека), сервітути, оренда, інші обмеження і обтяження. Оформлення земельної ділянки в нотаріуса. Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація договору здійснюється нотаріусом за місцем знаходження земельної ділянки. Перед посвідченням операції нотаріус перевіряє документи, підтверджуючи право- і дієздатність сторін (паспорт, довіреність представника), державний акт права власності на землю, наявність прав третіх осіб на ділянку, а також інші необхідні документи. Після нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору необхідно звернутися до місцевого органу земельних ресурсів для перереєстрації права власності на землю і отримання нового державного акту на ім'я покупця (нового власника). Необхідно пам'ятати, що до моменту отримання держакту не можна приступати до користування земельною ділянкою. Більш того, без держакту неможливо буде одержати дозвіл місцевої ради на будівництво яких-небудь об'єктів нерухомості на цій ділянці. Щоб виключити будь-яку можливість обману при укладанні договору купівлі-продажу землі, юристи радять майбутнім покупцям звертатися до їхніх колег, що спеціалізуються на земельному праві. Вони перевірять правильність заповнення документів, вивчать історію земельної ділянки, зроблять необхідні запити і дадуть консультацію щодо конкретної земельної ділянки. В той же час юристи не заперечують, що знайти професіонала в земельній галузі не так вже і просто. Навіть якщо після висновку операції з'ясується, що документи були оформлені неправильно, юристи не рекомендують панікувати. Вони радять покупцям написати заяву в суд про визнання договору недійсним. В судовому порядку договір оскаржується і признається недійсним. Покупець має право повернути всі сплачені ним гроші, а також одержати компенсацію за моральну шкоду. Як правило, суди задовольняють такі позови. У випадку, якщо порушення неістотні, наприклад, коли плани ділянки не співпадають на декілька квадратних метрів, покупцю необхідно просто написати відповідну заяву в кадастровий центр, що видавав цей держакт, і прикласти до нього договір купівлі-продажу та інші документи.

Як мінімум кожен другий з нас хоча б один раз у житті стикався з проблемою купівлі-продажу нерухомості. У даному випадку мова піде про продаж об’єкта житлової нерухомості (квартира, будинок). Існують кілька способів вирішення поставленого завдання. Найпростіший та небезпечний спосіб полягає в наступному. Ми знімаємо трубку телефону і диктуємо свою інформацію в рекламне друковане видання, вказавши свій власний номер телефону в якості контакту. За фактом виходу газети починає працювати наше оголошення. Який результат? Близько 80% тих, що дзвонять по оголошенню – це представники агентств нерухомості, приблизно 10% – такі ж як ми потенційні продавці нерухомості, що оцінюють обстановку на ринку на сьогоднішній день, решта 10% тих, що дзвонять – це наші потенційні покупці. І не тільки, а також можливо шахраї і так звані «чорні» ріелтори. Виникає логічне питання: «Хто може стати жертвою шахрайства?» Так, практично кожен з нас! Занадто багато інформації про продавця і ніякої комерційної таємниці: наш власний номер телефону, домашню адресу, вартість об’єкта нерухомості, що продається. Кожен з нас повинен собі відповісти на запитання: чи виправданий ризик? Друковані видання з кожним днем все частіше починають поступатися в ефективності спеціалізованим сайтам по нерухомості, по-перше, за подачу оголошення не потрібно платити гроші, по-друге, швидкість подання, ми не чекаємо тиждень поки вийде газета і по-третє, на спеціалізованій дошці оголошень з нерухомості можна абсолютно обширно розписати власний об’єкт продажу, додавши до нього фотографії та планування. Приклад з розміщення оголошення щодо продажу нерухомості в Ужгороді та Закарпатській області можна навести сайтом Нерухомість в Ужгороді без посередників. Ужгород без посередників. Розмістити оголошення можна за допомогою спеціальної форми. При оформленні попереднього договору (завдатку) ми надаємо оригінали документів на нерухомість, але тільки лише для ознайомлення і для зняття ксерокопій. Ні в якому разі ніде не залишати оригінали документів! Будемо пильні і не залишимо шахраям жодного шансу!

Практика перепланування квартир в Ужгороді досить поширена, як серед мешканців, які роблять ремонти, так і серед підприємців, що переплановують нежитлові приміщення на перших поверхах житлових багатоквартирних будинків.

Як повідомляють у Головному управлінні містобудування та архітектури, для законного виконання перепланування потрібно оформити дозвільну документацію на її проведення. У перелік документів, необхідних для оформлення дозволів, входить і згода балансоутримувача будинку, тобто ЖЕКу або іншої організації, якій він належить.

Проектна документація на перепланування квартир (нежитлових приміщень) розробляється на підставі дозволу Головного управління містобудування та архітектури і погоджується спеціально уповноваженим органом містобудування і архітектури відповідної районної адміністрації. Зазначимо, що документи в Головному управлінні готуються безкоштовно.

Вимоги до перепланування викладено в Державних будівельних нормах В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт». Так, згідно з нормами при переплануванні забороняється розміщувати кухні та санвузли (ванни, туалети) над/під житловими кімнатами. Також при влаштуванні кухні-їдальні в окремій квартирі не допускається розташовувати трубопроводи і кухонне інженерне обладнання над/під житловими кімнатами. Що стосується балконів та лоджій, то нормами заборонено їх утеплення, скління, улаштування нових і розширення існуючих балконів та лоджій.

Варто підкреслити, що самовільне перепланування квартири зі знесенням несучих конструкцій (стін, перегородок) призводить до зниження міцності та надійності конструкцій будинку в цілому, а в окремих випадках може стати причиною руйнування споруди.

Наголосимо, що відповідальність за шкоду, завдану сусідам, несе власник квартири та будівельна організація, яка вела роботи з перепланування без погодженої в установленому законом порядку проектної документації.
 
Перелік необхідних документів

Для отримання дозволу на перепланування квартир та нежилих приміщень:

– правовстановлюючі документи, та їх посвідчені копії на будинок (його частину), якщо об'єкт нерухомого майна зареєстровано на праві власності, та документи про право користування, якщо об'єкт нерухомого майна не зареєстровано на праві власності (нотаріально посвідчені);

– довідка балансоутримувача будинку про відсутність заборгованості з квартирної плати замовника (власника, користувача);

– згода всіх співвласників (власників), а також повнолітніх мешканців квартири (нежилого приміщення), які на правових підставах, передбачених чинним законодавством України, володіють, користуються, розпоряджаються відповідним нерухомим майном (житлового чи нежитлового фонду), засвідчена у встановленому порядку (нотаріально засвідчена);

– довідка форми-3;

– копія технічного паспорту виготовленого БТІ;

– згода балансоутримувача будинку;

– фотофіксація фасаду (для влаштування балкону консольного типу);

– згода сусідів, які проживають на поверсі вище та нижче на один поверх, а для першого та останніх поверхів, згода сусідів, що проживають зліва та справа;

(Примітка: «сусіди» – особи, за якими на праві приватної (спільної, часткової) власності закріплено відповідне нерухоме майно, а також особи, що на правових підставах користуються (оренда тощо) відповідним нерухомим майном житлового фонду (нежитлового фонду);

– передпроектні пропозиції;

– висновок (аналіз) комунальної організації «Центр містобудування та архітектури» щодо можливості реалізації передпроектних пропозицій перепланування квартир(и) (нежитлових приміщень) та можливого впливу конструктивних (архітектурних) рішень із перепланування на об'єкт містобудування (споруду, будівлю).

Головне управління містобудування та архітектури, у разі необхідності, може витребувати:

– висновки профільних (галузевих) управлінь, установ та організацій – стосовно інших питань, пов’язаних функціональним призначенням об’єкта та інше.

Проектна документація на перепланування квартир(и) (нежилих приміщень) розробляється на підставі дозволу Головного управління містобудування та архітектури (додаток №1 до Порядку) і погоджується спеціально уповноваженим місцевим органом містобудування та архітектури.

Прийняття в експлуатацію квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках (нежитлових будниках) після їх перепланування, здійснюється комісіями, які створюються відповідними районними державними адміністраціями.

Джерело

Громадяни, які купують житло за договором переуступки (цесії), можуть заощадити значну суму. Щоб швидше знайти покупця, продавці часто демпінгують і продають житло дешевше, ніж у забудовника - в окремих випадках розмір знижки може доходити до 20%. До того ж реалізація житла з переуступки - вірний спосіб заробити за рахунок зростання цін на первинному ринку, не чекаючи введення будинку в експлуатацію.

Від пайовика до пайовикові

Цесія являє собою угоду передачі прав та обов'язків за договором пайової участі в будівництві житла від одного пайовика (цедента) до іншого (цессионарию). Часто буває, що до середини-кінця будівництва забудовник продає всі квартири в будинку. В цьому випадку покупка за договором цесії - чи не єдина можливість придбати житло у вподобаному об'єкті. Квартири за договорами переуступки реалізують інвестори, які придбали житло на початкових етапах будівництва або громадяни, у яких помінялися життєві обставини, наприклад, терміново знадобилися гроші або зникла можливість платити іпотечний кредит. В останньому випадку продаж житла за допомогою договору цесії - вірний спосіб вирішити проблеми. І головне - не втратити при цьому гроші. Справа в тому, що якщо ви захочете повернути заплачені за квартиру кошти шляхом розірвання договору із забудовником, він, швидше за все, вас за це оштрафує.

Витрати на переуступку прав обмежаться оформленням відповідних документів і комісією, яку візьме забудовник за узгодження переуступки. Більшість будівельних компаній беруть за ці послуги від 1% до 5% від вартості житла, визначеного в договорі пайової участі з першим пайовиків (найчастіше витрати діляться між цедентом і цесіонарієм).

Укладаючи договір цесії, квартиру в споруджуваному будинку можна продати за ринковою ціною. У той час як забудовник поверне вам лише суму, спочатку заплачену за договором, - до того ж за винятком штрафу.

Право вимоги можна переуступити декільком Цесіонарій - якщо квартира складається з двох і більше кімнат. Відповідно до пункту 5 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 30.10.2007 № 120, можна поступитися частиною прав за зобов'язанням, предмет виконання за яким ділимо. А по 133-й ст. Цивільного кодексу РФ, неподільної є тільки та річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення (наприклад, неможливо розділити однокімнатну квартиру або квартиру з суміжними кімнатами). Можна зробити кілька переуступок - заборони на це в чинному законодавстві немає.

Краще з забудовником

Переуступити права можна до тих пір, поки вони не реалізовані - якщо ви вже отримали квартиру за актом прийому-передачі, договір цесії укласти не вийде.

За словами юриста практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Віри Рябовой, поступка прав за договором пайової участі допускається тільки з моменту його державної реєстрації і до підписання сторонами акту про передачу об'єкта пайового будівництва - квартири, оскільки право вимоги до забудовника з цього моменту припиняється.

У більшості випадків переуступити права вимоги на житло, що будується вийде лише за згодою забудовника - пункт про необхідність його отримання майже завжди фігурує в договорах дольової участі. Хоча за загальним правилом згоду забудовника та інших учасників пайового будівництва на переуступку не потрібно.

«Письмове схвалення потрібно лише у випадку, якщо на момент переуступки пайовик не виплатив вартість житла в повному обсязі. Тоді в угоду про поступку повинні бути також включені умови про переведення боргу перед забудовником на нового пайовика в порядку, встановленому Цивільним кодексом РФ та ст. 11-й № 214-ФЗ », - каже Віра Рябова.

У будь-якому випадку забудовника все одно варто підключити до процесу. Принаймні, потрібно з'ясувати, які зобов'язання вихідним правовласником вже виконані за договором, а які ще необхідно виконати. Крім того, у забудовника варто взяти акт про виконання зобов'язань за розрахунками і платіжні документи.

У більшості забудовників є свої форми договору поступки прав.

Згідно 208-й ст. Податкового кодексу РФ доходи від реалізації прав вимоги враховуються при оподаткуванні. У разі якщо різниця між ціною за договором інвестування і ціною, вказаною в договорі переуступки, відрізняється в більшу сторону - потрібно подати податкову декларацію і заплатити ПДФО. «Все тягар оподаткування несе на собі цедент, а цессионарий і забудовник не платять ніяких податків», - говорить юрисконсульт ЗАТ «Північно-Західний Юридичний центр» Валерія Карпова.

Недоліки

Головним і, мабуть, єдиним недоліком механізму переуступки є той факт, що цессионарий отримує всі права і обов'язки попереднього цедента - в тих же обсягах. Іншими словами, новий пайовик повинен виконувати всі умови колишнього договору перед забудовником.

Більш того, як говорить керівник практики з нерухомості та інвестицій компанії «Качкін і Партнери» Дмитро некрестьянам, в разі визнання недійсним договору пайової участі, укладеного між забудовником і цедентом, який отримав права за угодою переуступки пайовик може пред'являти претензії тільки до відступив йому права особі, а не до забудовника. «До того ж сама поступка прав за недійсним договором може бути визнана судом недійсною, і в цьому випадку не виникне зобов'язань забудовника перед цесіонарієм», - стверджує він.

Зокрема, як стверджує генеральний директор Консультаційного центру з дольовій будівництва та нерухомості Анна Максимова, при розгляді таких справ суд може застосувати наслідки недійсності угоди, укладеної між забудовником і першим пайовиків, - якщо останній не отримав згоди на придбання житла, що будується у дружини. Як наслідки застосування недійсності першої угоди визнають і наступну - договір цесії.

Договір переуступки може бути визнаний недійсним у тому разі, якщо на проведення відповідної угоди не отримано згоду чоловіка. Справа в тому, що відповідно до ст. 34-й і 35-й Сімейного кодексу РФ розпоряджатися спільною власністю можна лише з обопільної згоди подружжя. Інакше угоду можна буде оскаржити.

Як підписувати?

Договір поступки прав вимоги укладається в письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації - в силу ст. 4 і 17 № 214-ФЗ.

«Якщо поступка не буде зареєстрована, цесія не вступить в силу і забудовник має всі підстави відмовити у передачі готового об'єкта нерухомості новому пайовикові (цессионарию), посилаючись на неукладення угоди. Бажано також переконатися, що колишній пайовик письмово повідомив забудовника про що відбулася поступку. Інакше новий ризикує тим, що об'єкт після закінчення будівництва буде переданий не йому, а цеденту », - резюмує Віра Рябова.

Як правило, при розрахунках за договорами цесії застосовують механізм банківських осередків - цедент забирає гроші після того, як реєструючий орган переоформив договір.

Продаж житла шляхом переуступки - це не тільки метод продажу житла, що будується до завершення будівництва, але і вигідний спосіб отримати дохід. Як показує практика, вартість квадратного метра в практично готових, але ще не зданих будинках вище, ніж в тих, що були побудовані 5-7 років тому (хоча обидві будівлі можуть знаходитися в парі сотень метрів один від одного і мати однакові характеристики). Відносна простота і безпека (при дотриманні всіх нюансів) процесу дозволяє продати житло, не чекаючи введення будинку в експлуатацію.

Механізм цесії вигідний також і для покупців. Як стверджує заступник генерального директора агентства нерухомості «АРИН» Володимир Спарак, різниця між ціною забудовника і пайовика, переступає житло, що будується, може скласти 5-10% у бік зниження.

В деяких випадках розмір дисконту може доходити до 20-25%. Втім, така ситуація була характерна, швидше, для кризового часу, коли більшість забудовників заморозили свої проекти, а пайовики, побоюючись їх банкрутства, поспішали продати житло шляхом переуступок. Чим, до речі, вносили свою лепту в зниження цін на первинному ринку. В умовах планомірного зростання ринку масових переуступок не спостерігається. Цесія стала зручним інструментом як для продавців, так і для покупців квартир, що будуються, і аж ніяк фактором, коригувальним вартість «первинки», як це було 2-3 роки тому.

Джерело

В даній статті будуть наведені найбільші вагомі ризики, яких повинен уникнути покупець квартири.

Яким чином краще продати квартиру? Якщо ви вирішили продати свою нерухомість, то вам варто спочатку дуже уважно підготуватися до даного питання. Природно в першу чергу зверніть увагу на свої документи. Дуже важливо, щоб всі документи були в порядку і підготовленими до продажу нерухомості. Найкраще зверніться до юриста, який спочатку зможе звернути вашу увагу на певні документи, яких вам не вистачає, і ви зможете їх моментально оформити. Після того, як всі документи ви привели в порядок, можна починати шукати бажаного клієнта. Знайти гідного клієнта і продати нерухомість за бажану вартість - це насправді дуже важливе мистецтво і серйозне вміння. Не думайте, що за допомогою ріелторів, ви зможете швидко і просто продати нерухомість, насправді, дуже часто саме співпраця з ріелторами в значній мірі затягує процес реалізації. Саме з цієї причини дуже багато людей спочатку зупиняються на моменті самостійної реалізації нерухомості. Досить складний процес, тим не менш, ви маєте справді унікальні можливості знайти клієнта, про який ви так давно мріяли. Дуже добре, якщо терміни вас не підтискають, і ви маєте можливість продавати свою нерухомість, не поспішаючи і акуратно. З чого ж почати? А почати варто саме з оголошення. Дуже важливо правильно скласти оголошення, для того, щоб згодом уникнути певних незрозумілих нюансів. Спочатку вкажіть стан квартири, квадратні метри, кількість кімнат, і бажану вартість. Дуже важливо вказати деякі аспекти розташування квартири - віддаленість від зупинок, ​​дитячого садка, школи та інших закладів. Важливо зібрати величезну кількість інформації про свою нерухомість і подати її в лаконічній і цікавій формі. Після того, як оголошення складено, ви можете розмістити оголошення. Наш сайт вам в цьому допоможе за допомогою спеціальної форми. Це дуже популярний і дієвий спосіб нашого сучасного часу. Таким чином, ми зробили перший крок до пошуку клієнтів. Це момент підготовки до пошуку клієнтів та підготовки певної необхідної документації. Що ж до самої квартири, її також варто спочатку підготувати. В першу чергу уважно оглядаємо квартиру і звертаємо увагу на найбільш яскраві і негативні моменти - шпалери, криві підлоги, бита плитка, стара ванна і унітаз і т.д. Природно ми сподіваємося реалізувати нашу нерухомість по найвищій вартості, саме з цієї причини нам варто спочатку попрацювати над зовнішнім виглядом. Старі і некрасиві шпалери можна дуже швидко переклеїти, причому сильних витрат ви не понесете. Таким чином, ви в певному сенсі освіжите зовнішній вигляд квартири. Якщо ванна дуже стара, то зверніть увагу на можливість покриття ванною спеціальною емаллю, яка коштує недорого, але вмить додає свіжий, практичний новий зовнішній вигляд.

Розвиток професійної торговельної нерухомості в Ужгороді, ставить перед фахівцями питання, пов'язані з типологією і класифікацією об'єктів торгівлі. В умовах формування нової системи обслуговування населення виникає необхідність класифікації і визначення типу (формату) існуючих об'єктів, а також об'єктів, що знаходяться на стадії проектування або будівництва. Ця необхідність стала особливо актуальною останнім часом, тому що велика кількість об'єктів будується без певної концепції їх подальшого функціонування і розвитку, що в свою чергу створює проблеми майбутнім орендарям, а також і відвідувачам таких торгових центрів. Такий стан речей призводить до затягування термінів введення в експлуатацію об'єктів і збільшення дефіциту професійних торгових приміщень. Крім того зараз, у кризовий період на ринку нерухомості, питання правильно розробленої концепції і диференціації об'єктів грає ще значнішу роль. В цілому, при класифікації торгівельних приміщень повинні враховуватися наступні параметри: Місце розташування об'єкту; Зона дії, радіус доступності; Товарна спеціалізація; Основний споживач; Інфраструктура та сервіс; Паркінг; Управління будівлею, охорона. За цими ознаками можна виділити наступні класи торгових приміщень: Торгові комплекси, торгово-розважальні комплекси, торгові центри, мегамолли, гіпермолли; Торгові центри, гіпермаркети;

Супермаркети і універсами; Салони, меблеві центри, техноцентр; Універмаги, гастрономи, промтоварні магазини; Павільйони, кіоски; Бутіки. Що стосується торгових центрів, то для них основними характеристиками є місце розташування, навколишня інфраструктура, а також формат об'єкту (внутрішня складова). За фізичними характеристиками центри поділяються на відкриті і закриті, однорівневі і багаторівневі. За типом планування - залежно від характеру і розташування основних торгових галерей та розміщення великих орендарів основними планувальними схемами торгових центрів є: лінійне планування має на увазі спільне використання єдиної зони благоустрою декількома торговими об'єктами, що примикають один до одного або знаходяться безпосередньо поруч. Кластерний центр - торговий квартал, що включає декілька окремих будівель, об'єднаних вулицями або пішохідними тротуарами. Г-подібне планування, зазвичай з 2-ма або 3-ма основними, великими орендарями. П-подібне планування. Комплекс з внутрішнім розкриттям: компактна за формою будівля, в якій основний рух здійснюється з одного центрального молу, з одним або кількома рівнями. Пасаж. Основною комерційною характеристикою торгового центру вважається «корисна», приносячи гроші від оренди площа. На заході цей показник визначається як загальна площа приміщень, зайнятих орендарями, до зовнішніх стін. У торгових центрах відкритого типу громадські приміщення  займають трохи більше 1% від загальної площі будівель, оскільки торгові вулиці і галереї, об'єднуючі магазини в єдиний архітектурний ансамбль, перебувають під відкритим небом. Великі орендарі платять за кожен свій квадратний метр значно менше, ніж маленькі магазини. Класифікація торгових центрів по концепції (спеціалізації і спрямованості): Універсальні - центри з широким і глибоким асортиментом товарів і послуг. Спеціалізовані центри товарів для дому, технічні, автомобільні, Спеціалізація забезпечує привабливість за рахунок глибокого асортименту товарів в якій-небудь категорії, але занадто вузька спрямованість може бути вельми ризикованою, оскільки група покупців обмежується. Власники мережевих магазинів кілька років тому стали дотримуватися стратегії розміщуватися поряд з конкурентами, і зараз на одній території може бути представлено кілька великих магазинів. Динамічно розвиваються в останні роки напрям - автомобільно-технічні центри, де автомобільні салони поєднуються з магазинами запчастин і приладдя, з сервісними центрами. Спеціалізовані торгові центри можуть бути розраховані як на роздрібних покупців (кінцевих споживачів товарів і послуг), так і на споживачів-професіоналів, і часто це додає їм додаткову стійкість. При невеликих площах вони спеціалізуються  в якомусь сегменті, а в більш великих будівлях фактором тяжіння є широкий асортимент. Модні цінівки легше, ніж інші, працюють в багатоповерхових будівлях. Адже товари порівняно невеликі за розміром, до того ж на віддалених ділянках і верхніх рівнях можна розташувати вузькоспеціалізований одяг (одяг великих розмірів, одяг для майбутніх мам, робочий одяг), тканини і комплекс послуг: ательє, салони дизайнерів, послуги для краси і здоров'я (перукарні, салони візажистів, масажні салони і т.п.). Центри розпродажів (дискаунтери) - явище, поки не отримало великого поширення. Розважальні комплекси. У них може бути присутнім і торгівельна складова, але основна частка припадає на місця дозвілля, розваг, спорту і активного відпочинку. За даними різних досліджень, середній вік відвідувача торгівельних центрів знаходиться в діапазоні від 18 до 35 років. Тому хороші перспективи мають поєднання торгової і розважальної складової. У регіонах з "розважальною спрямованістю" в ТЦ поки йдуть справи гірше, не більше ніж у 10-12% діючих об'єктів є така складова. Але це питання часу, у більшої частини заявлених торгових центрів закладена розважальна функція. Варто також відзначити, що все частіше майбутні комерційні об'єкти є багатофункціональними (і торгові, і офісні, і житлові, і розважальні площі. Останнім часом дедалі популярнішими стають такі формати торгівлі як супермаркет і гіпермаркет, як у складі торгового центру, так і у вигляді окремо розташованих об'єктів. У Ужгороді серед інших форматів торгової професійної нерухомості, супермаркети і гіпермаркети є один з найбільш розвинених напрямів. Відповідно до загальноприйнятої класифікації супермаркет - магазин самообслуговування, що пропонує повний асортимент бакалійних і м'ясних продуктів, площею від 400 до 1 500 кв.м. Складські приміщення супермаркету займають від 250 до 600 кв.м. Ціни тримаються на рівні вище середнього. Асортимент продукції складається з 4 000 - 15 000 позицій. Супермаркет класу преміум - супермаркет з дуже високим рівнем сервісу, торгуючий розширеним асортиментом делікатесів. Гіпермаркет - дуже великий продовольчий і універсальний магазин з площею залу від 3 000 кв.м та площею складу від 1 000 кв.м. При цьому частка продовольства в загальному обсязі продажів складає 60%. Гіпермаркет володіє рядом особливостей: спеціальна цінова політика, велика кількість власних виробничих цехів, широкий асортимент продукції, що містить 30 000 - 55 000 позицій. Гіпермаркет, як окремий формат, може відрізнятися у відповідності зі специфікою асортименту. Останнім часом з'являється все більше спеціалізованих гіпермаркетів, торгуючих одним з таких асортиментних рядів, як продовольчі, будівельні, меблеві, книжкові, товари побутової техніки. Останнім часом, жителі міст стикаються з браком невеликих продовольчих магазинів. Це створює дискомфорт, оскільки більшість людей не мають можливості відвідувати великі торгові центри щодня. Гастрономи радянського зразка в більшості своїй закрилися ще кілька років тому, а на зміну їм прийшли так звані «Магазини біля дому». «Зручний магазин» або «магазин біля дому» - магазин самообслуговування або торгує через прилавок з площею 150-350 кв.м., який пропонує відпрацьований асортимент товарів повсякденного попиту. Часто працює за принципом 24/7, тобто цілодобово без вихідних і, навіть, у свята. Асортимент зручного магазина включає в себе близько 4 000 найменувань продуктів, у тому числі вино-горілчані вироби, бакалійні товари і сиро-молочні продукти, і порядка 1 000 супутніх товарів. Також, зростає популярність формату магазина при АЗС - це магазин при автозаправній станції, що суміщає в собі продуктовий магазин формату «зручний» і магазин з продажу автомобільних запчастин і моторних масел.