В даній статті будуть наведені найбільші вагомі ризики, яких повинен уникнути покупець квартири.
Придбання квартири - відповідальний крок для Покупця, до якого необхідно підходити з усією мірою відповідальності, тому ейфорія
прекрасного і довгоочікуваного отримання житла може дуже швидко
закінчитися, якщо з'ясується, що квартира знаходиться в ступені ризику, і
її можна буде позбутися. І
не тільки тому, що об'єкт нерухомості продається шахраями, але й тому,
що є передумови для припинення права власності Продавця нерухомості і,
відповідно, припинення права власності вас - як покупця. Так що ж повинен знати покупець, якщо вирішив придбати
квартиру.
Перше. Необхідно
звертати увагу на загальну вартість квартири, що продається. Якщо вона хоча б на
20% нижче ринкової, то до купівлі варто поставитися особливо серйозно. Як показує практика, щоб швидше і гарантованіше продати «не чисте» житло, недобросовісні набувачі знижують його вартість. Це діє на покупців просто гіпнотично, і багато хто забуває, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці.
На практиці все ж таки зустрічаються прецеденти, коли покупці, забуваючи
все на світі, набували квартиру, але в подальшому з'ясовувалося, що вона
або стоїть під арештом (зняти на час арешту з квартири для її продажу
для шахраїв не проблема), або оформлена за підробленими документам, про яких протягом дуже не довгого часу дізнаються правоохоронні органи. Це
можуть бути підроблені рішення суду, підроблення заповіту, підроблені
свідоцтва про смерть, підроблені договори соціального найму і передачі
квартири, а так само підроблені інвестиційні договори, інші документи. Відсудити в подальшому квартиру або грошові кошти - шанси, рівні практично нулю.
Звичайно трапляються випадки, коли люди терміново продають квартиру в зв'язку з виїздом за кордон, терміновим погашенням кредиту, терміновим вкладення в бізнес і т.д., але таких випадків досить мало, менше 5% від усіх квартир, що виставлені на ринку.
Друге. Якщо
від вас приховують, хто є власником квартири, або квартиру пропонують
продати за дорученням, це або провісник проблемної угоди, від якої
необхідно відразу відмовитися, або до зазначеної угоди варто знову ж
підходити з особливою, ретельною перевіркою. Необхідно перевіряти справжність і дійсність довіреностей, а так само історію квартири в частині попередніх власників і їх долі.
Третє, на що слід звернути увагу - це число продажів даної квартири. Чим більше власників було за останній період часу, тим більше це повинно насторожувати. Перевірити такі дані можна шляхом розширеної виписки з будинкової книги.
Четверте. Власник і прописані з ним особи - це те коло, який вас повинен цікавити безпосередньо найбільше. Зверніть
увагу, що представляє із себе власник - постарайтеся визначити на
вигляд хворий він (за зовнішнім виглядом можна дуже часто визначити
психічне захворювання, онкологічне, сердечне або інше серйозне
захворювання, результат якого може зірвати вам угоду або призвести до
наслідків її недійсності). Якщо
є сумніви, то необхідно запитати довідку про стан здоров'я, а краще
безпосередньо самому з власником відвідати медичний заклад. У деяких випадках необхідно попросити у власника довідку з ПНД і НД. Можна
також попросити власника показати водійські права, якщо вони отримані
недавно, то можна з більшою часткою ймовірності припускати, що власник
здоровий.
Якщо
у квартирі прописані особи, які викликають побоювання (вік, стан
здоров'я), і які раніше були власниками квартири і передали її з
безоплатної угоді вашому продавцю, то і вони в даному випадку підлягають
повній і ретельної перевірки, оскільки за
їх бажанням у судовому порядку квартира може бути відібрана у вас -
нового власника, в силу визнання судом безоплатній угоди недійсною. Суди просто таки «завалені» такими цивільними спорами.
П'яте. Не погано запитувати і вивчати документи БТІ самостійно, не довіряючи цей процес Продавцю. Чому? Якщо
в квартирі була здійснене перепланування, то, не маючи документів БТІ,
ви - Покупець, ніколи про це не дізнаєтеся, не вивчивши технічний
паспорт і експлікацію, при чому зазначені документи зовсім не
обов'язкові для вчинення договору купівлі-продажу. Проте
надалі буде не дуже приємно, коли доведеться затратити не малі кошти як
на ремонт житла, так і на оформлення паперів, щоб сплатити штрафи і
привести квартиру у первісний стан. При
цьому варто відзначити, що найчастіше перепланування і переобладнання
проводяться так, що для узгодження їх в законному порядку буде потрібно
кілька десятків тисяч доларів.
Шосте. Реальна вартість квартири, що відбивається в договорі купівлі-продажу. Не секрет, що для відходу від податків продавці знижують вартість реалізованого майна в десятки разів. Так
от, якщо з якоїсь причини ваша угода буде визнана не дійсною або
розірвана, то назад отримати можна буде лише суму, зазначену в договорі,
але не всю вартість квартири. Щоб уникнути зазначених ризиків, необхідно правильно передавати гроші з правильним оформленням розписок.
Сьоме. За
розширеної історії квартири в частині прописки в неї і виписки, що
підлягає дослідженню на підставі документа УФМС (паспортного столу) -
будинкова книга, необхідно встановити наявність або відсутність
перебування в квартирі неповнолітніх дітей, коли і куди вони вибули. Якщо діти були зареєстровані в соціальні, дитячі будинки - це 100% незаконна операція з реалізації квартири. Органи прокуратури, органи опіки та піклування відстежують такі житлові приміщення і через суд повертають дітям. Однак
з урахуванням швидкості роботи наших органів державної влади, як
показує практика, страждають в основному не винні покупці.
Восьме. Якщо
власник перебуває або перебував у шлюбі, необхідно перевірити термін
укладення та розірвання шлюбу, дату придбання квартири власником і
підстави її придбання. Якщо
квартира купувалася під час шлюбу і обоє мають на неї права незалежно
на кого вона оформлена, то необхідно зажадати згода другого чоловіка . В іншому випадку потрібно буде ділити квартиру з чоловіком продавця.
Те ж саме, якщо шлюб розірвано, але не минуло трьох років з моменту його розірвання. Чоловік має право звернутися до суду і пред'явити свої права на частину купленої вами квартири.
Дев'яте. Варто
звернути увагу на ту обставину, чи не був хтось виписаний з продаваної
квартири після 1995 року в зв'язку з відбуванням у місцях позбавлення
волі. Закон
закріплює права за такими особами на житлові приміщення, і повернувся з
місць позбавлення волі має повне право і прописатися в квартиру і
проживати в ній.
Десяте. Звернути увагу також слід, не дісталася чи купується вами квартира власнику у спадок. Якщо
саме так він її і здобув, то обов'язково потрібно перевірити, на якій
підставі - чи то це заповіт, то чи спадкування за законом. Це
необхідно зробити, щоб знати, від якого ще спадкоємця можна очікувати
звернення до суду з вимогою про поновлення пропущеного строку вступу в
спадщину. У
таких випадках слід підписати з власником угоду, в
якій він зобов'язується в подальшому, в разі появи інших спадкоємців,
що претендують на спадщину і відновили свої права на нього, передати їм
пропорційну частину, отриманої за нерухомість суми.
|
