Купівля земельної ділянки в Ужгороді приховує в собі більше прихованих нюансів, ніж придбання квартири. Юридичні помилки можуть призвести до того, що договір буде вважатися недійсним, а це - доволі неприємно для добросовісного покупця. Тому потрібно більш ретельно підходити до оцінки документів на земельну ділянку і перевірки їх дійсності. В деяких випадках на продаж ділянки необхідно одержати письмову згоду іншої сторони. Крім того, не перешкодить перевірити дієздатність продавця, наявність прав «третіх» осіб на ділянку. Одним словом, без ґрунтовних знань провести операцію із землею не так і просто. Перш за все потрібно переірити документи. Сьогодні варіантів «земельного» обману існує безліч. Наприклад, людині показують ділянку, котра їй подобається, і вона згодом її купує. А при узгодженні будівництва будинку з'ясовується, що реально придбана земля знаходиться в декількох кілометрах від ділянки, котра була продемонстрована. В таких випадках після укладання договору і здійснення оплати довести що-небудь дуже складно - нотаріус оформляє продаж ділянки, вказаної в держакті на право власності на землю, а не тої, котра сподобалася покупцю. Щоб уникнути подібних ситуацій, майбутній покупець повинен хоча б приблизно уявляти найпростіші схеми шахрайства і способи перестраховки від них.На думку юристів, при укладанні договору купівлі-продажу землі необхідно уважно вивчати всі документи, що супроводжують угоду. В першу чергу, потрібно перевірити документи, котрі засвідчують право власності на землю, що знаходяться у продавця. В держакті повинен бути вказаний адрес ділянки і найменування органу, що його видав. Також до нього додається план відведення ділянки і вказуються сусіди, які залишають в документі свої підписи. Крім цього, необхідно звірити документи з кадастром, подивитися схему ділянки, зіставити його план з реальним місцезнаходженням. Сумніваючись, що він за площею не відповідає вказаним в документах розмірам, потрібно просто переміряти його. Покупець має на це право.Обман може знаходитись і в неправильно оформлених документах, адже власнику землі видається тільки держакт. Решта дозвільних документів, підписаних, наприклад, особами, що не мають на це повноважень, залишаються в землевпоряджувальних органах. У результаті, нотаріус завіряє договір купівлі-продажу по неправильно оформлених документах. На думку юристів, якщо є сумніви в достовірності документів, покупцю варто поїхати до відповідного органу місцевого самоврядування і написати заяву, в якій слід уточнити, за якою адресою знаходиться ділянка, і хто є його власником. Крім того, необхідно попросити видати оригінал держакту і підтвердити, чи дійсно площа ділянки за даною адресою, такого населеного пункту дорівнює площі, вказаній в акті. Крім цього потрібно правильно оформити договір купівлі-продажу. При укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідно звернути увагу на відповідність документа вимогам законодавства. В Земельному кодексі вказується, що такий договір обов'язково повинен містити наступні дані: найменування сторін; вид договору (договір купівлі-продажу); предмет договору (опис земельної ділянки); документ, який підтверджує право власності продавця на ділянку; відомості про відсутність заборони на відчуження ділянки; відомості про наявність або відсутність обмежень на використовування ділянки за цільовим призначенням; ціну договору; зобов'язання сторін угоди. В договорі необхідно також вказувати порядок розрахунків, експертну оцінку ділянки, відповідальність сторін за неналежне виконання договору, випадки припинення його дії. При цьому сторони угоди не мають права змінити цільове призначення і режим використовування земельної ділянки, а також інші обов'язкові вимоги, передбачені законом. При продажі ділянки одним з подружжя необхідно одержати письмову згоду другого, якщо ділянка утримувалася під час шлюбу. Також бажано, щоб продавець надав документи про відсутність заборгованості за землю. Не дивлячись на те, що передача земельної ділянки за договором купівлі-продажу припиняє правоспроможність попереднього власника, права і обов'язки третіх осіб по відношенню до ділянки можуть залишатися в силі. Сюди відносяться заставні зобов'язання (у тому числі іпотека), сервітути, оренда, інші обмеження і обтяження. Оформлення земельної ділянки в нотаріуса. Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація договору здійснюється нотаріусом за місцем знаходження земельної ділянки. Перед посвідченням операції нотаріус перевіряє документи, підтверджуючи право- і дієздатність сторін (паспорт, довіреність представника), державний акт права власності на землю, наявність прав третіх осіб на ділянку, а також інші необхідні документи. Після нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору необхідно звернутися до місцевого органу земельних ресурсів для перереєстрації права власності на землю і отримання нового державного акту на ім'я покупця (нового власника). Необхідно пам'ятати, що до моменту отримання держакту не можна приступати до користування земельною ділянкою. Більш того, без держакту неможливо буде одержати дозвіл місцевої ради на будівництво яких-небудь об'єктів нерухомості на цій ділянці. Щоб виключити будь-яку можливість обману при укладанні договору купівлі-продажу землі, юристи радять майбутнім покупцям звертатися до їхніх колег, що спеціалізуються на земельному праві. Вони перевірять правильність заповнення документів, вивчать історію земельної ділянки, зроблять необхідні запити і дадуть консультацію щодо конкретної земельної ділянки. В той же час юристи не заперечують, що знайти професіонала в земельній галузі не так вже і просто. Навіть якщо після висновку операції з'ясується, що документи були оформлені неправильно, юристи не рекомендують панікувати. Вони радять покупцям написати заяву в суд про визнання договору недійсним. В судовому порядку договір оскаржується і признається недійсним. Покупець має право повернути всі сплачені ним гроші, а також одержати компенсацію за моральну шкоду. Як правило, суди задовольняють такі позови. У випадку, якщо порушення неістотні, наприклад, коли плани ділянки не співпадають на декілька квадратних метрів, покупцю необхідно просто написати відповідну заяву в кадастровий центр, що видавав цей держакт, і прикласти до нього договір купівлі-продажу та інші документи.
|
