Якби у нас існували чіткі схеми придбання квартири на стадії будівництва, якби добропорядний набувач завжди отримував своє житло у відповідність з договором належної якості та в зазначений термін ... Тоді б напевно всі намагалися купувати житло саме в процесі його зведення . Так як це дешевше. Однак ...
На первинному ринку житла не виключені проблеми юридичного плану
В дійсності покупка (інвестування) на первинному ринку завжди асоціюється з високим ступенем ризику, передбачити який, на відміну від угод на "вторинці" практично неможливо. Але і свої переваги у "первинки" теж є ...
Ось і доводиться вибирати ...
Почнемо з приємного. Нове житло вільно, в ньому ніхто ніколи раніше не жив, тому з точки зору претензій раніше не оголошується і нині раптом претендують на свої права власників покупець може бути абсолютно спокійний. Крім того, з квітня 2005 року число так званих "подвійних продажів" істотно знизилося і тепер практикується вкрай рідко. Тобто продану один раз квартиру перепродати комусь ще практично неможливо, оскільки договори на придбання або пайова участь реєструються, і в їх оформленні вказується точна адреса житла, що купується (у багатоквартирному будинку обов'язково вказується номер квартири).
Термін життя сучасних житлових будівель також перевищує максимально можливий вік більшості раніше зведених будинків. Серед майбутніх довгожителів перше місце займають представники монолітно-каркасного домобудівництва, основна маса яких відноситься до житла підвищеного рівня комфорту (клас "люкс", елітне житло і пр.). Але і типові серії в даний момент на порядок якісніше колишніх будівель індустріального домобудівництва, а вже про їх рівень комфорту (планування, площа) і говорити не доводиться. Одна тільки серія П-44 (і її модифікації) з еркерами викликала бурю захоплення у новоселів!
Труби, електропроводка, ліфти, сміттєпроводи, оздоблювальні матеріали - все це в зведених будинках, зрозуміло, абсолютно нове.
Слід також додати, що останнім часом все більше новобудов зводиться в уже обжитих районах, на місці будинків, що зносяться (або у вільних місцях), відповідно мешканці не відчувають труднощів з транспортним сполученням та інфраструктурою.
Тепер про те, що "не все те золото, що блищить" ... Новобудова - новобудові ворожнечу. Наприклад, у багатьох будинках квартири здаються без обробки, не то що фінішній, а взагалі без усякої (зокрема каналізаційні стояки можуть бути не закриті коробами). Тобтоквартиравиглядає, як порожній гаражний бокс. Є тільки міжкімнатні перегородки, місця, куди майбутній мешканець може своїми силами підвести каналізаційні труби, батареї, проводка для стельового освітлення і в кращому випадку 2-3 розетки на стіні. Ні оштукатурених стін, ні тим більше стель і підлоги, як правило, немає. Тому новосел, що ступила ногою на настільки довгоочікувану житлоплощу, змушений виділити зі свого бюджету кругленьку суму, щоб привести бокс в нормальну квартиру. При цьому, щоправда, він може без особливих зусиль зробити перепланування, не порушуючи цілісності несучих перекриттів. Сьогодні нікого не здивує, якщо вартість ремонтних робіт становитиме 50% від вартості житла. При цьому це звичайний якісний ремонт без будь-яких надмірностей і супернаворотов!
Одним з моментів явних розчарувань є якість стін, підлоги, стелі, склопакетів, батарей (якщо будинок без оздоблення) і всього іншого (якщо будинок здається з обробкою). Оскільки нове, це ще не означає якісне і грамотно встановлене, на жаль, зрозуміло. Як правило, стяжка на підлозі не має нічого спільного з нормою бетонної стяжки, зазначеної в ГОСТі, а кривизна стін і нерівності стелі нескладно розгледіти неозброєним оком. Через це покласти гладко підлогове покриття да щоб воно не захитається практично неможливо ... Не лягають рівно і листи шпалер, їх доводиться наклеювати з великим нахлестом ... Ну і так далі! До слова сказати, не варто забувати, що протягом 5-7 років після будівлі, новий будинок дає усадку, тобто відбувається деяке зміщення всіх його частин, незначне, звичайно ... але цілком достатня, щоб стеля потріскався, а шпалери в деяких місцях скукожітся або порвалися. Тому багато новосели змушені не тільки заново робити стяжку на підлозі, але й обшивати стіни і стеля листами гіпсокартону. Останнє дозволяє зробити стінну і стельову площині рівніше і уникнути в подальшому тріщин і розривів фінішних покриттів (побілка, фарба, шпалери та ін.) Але не будемо вдаватися в справи ремонтників. Відзначимо тільки, що в нові квартири рідко ставлять хороші радіатори опалення (тому в перший же опалювальний сезон висока ймовірність їх протікання) і, скажемо прямо, з великими порушеннями встановлюють склопакети (тому взимку з них часто дме вітерець ...).
Не виключені на первинному ринку і проблеми юридичного плану. Адже шахраї скрізь собі лазівку знайдуть. Дуже часто, порушуються терміни здачі будинку (бували випадки, що на кілька років), можливі ситуації, коли з пайовиків вимагають додаткових виплат. Це не рахуючи зовсім ошуканих пайовиків! Одна з останніх "фішок" - розірвання договору пайової участі в односторонньому порядку з боку підрядника. В даному випадку підрядник і замовник "трудяться" спільно.
Підрядник вимагає від пайовика доплати (причин може бути багато, але всі вони придумані), пайовик, зрозуміло, не хоче платити (що цілком зрозуміло). Тоді підрядник намагається розірвати договір (оскільки за договором він несе відповідальність за виконання робіт) ... і повернути дольщику вкладені кошти ... Правда засоби ці вже провернулися з прибутком замовником і знецінилися за час хитромудрого обороту. Тому замовник залишається з прибутком (якою ділиться з підрядником), а пайовик з носом (так як гроші знецінені), розірваним договором і без квартири!
Подібна практика і висока вірогідність обпектися або "пролетіти" змушує потенційних покупців звернути свою увагу на вторинний ринок житла. За допомогою досвідчених ріелтора та юриста квартиру можна досконально перевірити і купити, нехай і в кредит. Зокрема для придбання квартири у старого господаря можна використовувати іпотечний кредит (до його виплати і погашення відсотків по ньомуквартирає предметом застави, тобто тим активом, який може бути використаний кредитором у випадку неплатоспроможності позичальника). Купуючи квартиру на вторинному ринку, покупець бачить її "від" і "до". Він може її помацати, сфотографувати, оцінити вигляд з вікна, перевірити на галасливість сусідів і вулиці, оцінити по під'їзду рівень культури мешканців і багато іншого, що дозволено, коли предмет покупки знаходиться перед вами.
Однак, покупець не може купити разом з квартирою нову електропроводку (в радянські часи не розраховували, що можна користуватися потужною побутовою технікою) і сантехніку, якщо, звичайно колишні господарі житла не проводили нещодавно капітального ремонту, що зустрічається досить рідко. Зазвичай, продавець проводить передпродажний косметичний ремонт!
Незайве вказати і на той факт, що вільного житла у великих містах мало, а охочих зробити обмін (з'їзд, роз'їзд, переїзд), який здійснюється тільки шляхом купівлі-продажу - дуже багато. Тому вільних квартир не вистачає. І на продаж виставляються квартири, в яких живуть люди. Відповідно, вони теж шукають варіант для переїзду! Тому, покупець повинен якийсь час чекати вподобану йому квартирку, поки вона звільниться, причому на всі 100%, тобто стане вільною від всіх видимих ??і "невидимих" власників, співвласників, спадкоємців та інших, "терплять лихо у відкритому морі" & hellip ; Чекати іноді доводиться довго, тому що продавець шукає альтернативний варіант - житло, в яке йому переїжджати і тільки після цього виписують зі своєї житлоплощі.
Буває і так, що продавець підвищує ціну на своє житло вже після того, як ціна була обговорена, тому покупцеві шляхом внесення завдатку або авансу доводиться, що називається, бронювати дану пропозицію і фіксувати продажну ціну (хоча і тут дуже багато всіляких нюансів).
Неприємним моментом для покупця житла, як на первинному , так і на вторинному ринках, є постійне зростання цін. У якісь періоди темпи зростання вище, в якісь нижче, але в середньому ціни підвищуються постійно. Зростає і інфляція, яку всі кредитори враховують в процентній ставці. А от темпи будівництва серйозно відстають від потреб. Так, 2001 року обсяги будівництва склали 31,7 млн. кв. м, в 2005 році - 43,6 млн. кв. м, до кінця 2007 року мають сягнути 55-57 млн. кв. м, а до 2010 року будівельники мають видавати до 80 млн. кв. м житла. Але, за міжнародними нормами в рік на кожного жителя повинен бути побудований 1 кв. м. Виходить, скільки жителів, стільки і "квадратів". Наприклад, в Китаї, з 1,3 млрд. жителів зводиться в рік 1,3 млрд. кв. м. А в Росії, відповідно в рік повинно зводиться 145 млн. кв. м, що в 3,5 рази вище існуючих обсягів будівництва.
Всі вищенаведені цифри наочно свідчать про те, що в найближчі роки зростання цін на житло, особливо у великих містах (де найбільш високооплачувані робочі місця) буде продовжуватися , бо попит явно перевищує пропозицію.
Отже, всім, хто прагне поліпшити свої умови проживання слід елементарно вважати, що вигідніше, купувати дешеву (відносно) новобудову без оздоблення на стадії будівництва - на свій страх і ризик і потім витрачатися на ремонт, новобудову без чистової обробки подорожче після здачі будинку не побоюючись за те, що будівництво перерветься або зажадає додаткових фінансових коштів і знову ж вкладатися в ремонт, новобудову з обробкою - найбезпечніший і пристосований для заселення варіант або житло на вторинному ринку, можливо більш дешеве, ніж новобудова з оздобленням, але, як правило, вимагає дорогої перевірки і деякого ремонту! Всього 4 варіанти, не рахуючи окремих випадків, адже, наприклад, ринок вторинного житла величезний і квартири на ньому представлено найрізноманітніші!
Але, виявляється, розглянуті для вибору варіанти вводять в подив навіть найбільш мужніх людей. Особливо важко тим, для кого покупка квартири являє собою саму серйозну операцію в житті, а таких - більшість! Розібратися в лабіринтах ріелторського майстерності і навчитися відокремлювати брехню від істини - для цього потрібно, як мінімум час Можна, звичайно, оплатити послуги професійного ріелтора і довіритися йому. Але і тут, не слід забувати, що дійсно досвідчених, знаючих фахівців не так-то багато, тому слід розуміти дії вашого ріелтора і, якщо що, вимагати від нього пояснень.
Як не обговорюй "плюси" і "мінуси" різних способів придбання житла, кожен вирішує це питання по-своєму, грунтуючись на власних уявленнях і бачення ситуації. І це правильно! Але головне, намагатися враховувати всілякі підводні камені і ціну "зворотного боку медалі". І просто вважати! Джерело |
