Як
бути впевненим, що отримаєш бажані квадратні метри, а не втратиш всі
вкладені в будівництво гроші і на що звернути увагу, щоб замість радості
новосілля не отримати розгляди з несумлінним забудовником.
Незважаючи
на всю принадність купівлі нового житла і на безліч схем його
придбання, що практикуються на ринку, експерти сходяться на думці, що
найбезпечніше купувати житло не нове. Але
якщо ви все ж схиляєтеся до купівлі квартири на етапі будівництва, то
щоб зробити цей процес максимально приємним, потрібно знати всі
достоїнства і недоліки, що практикуються на ринку схем купівлі, щоб вибрати з
них найменш ризиковану.
Схема перша: купуємо заставну
Найбільш
ризиковою і невигідною для покупця схемою придбання "первинки" юристи
однозначно називають схему, яка передбачає використання заставної. При
такому способі оформлення угоди забудовник пропонує інвесторові купити
заставну, яку після введення житла в експлуатацію потрібно обміняти на
документи, що підтверджують право власності покупця на квартиру.
Основним
недоліком такої схеми юристи вважають те, що заставна жодним чином не
дає інвестору права претендувати на квартиру в споруджуваному будинку. "Заставна
засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право
звернути стягнення на цей об'єкт у разі невиконання основного грошового
зобов'язання боржником. Якщо забудовник виконає основне зобов'язання
(фактично повернувши потенційному покупцеві його гроші), у останнього не
буде ніяких правових підстав вимагати передачі йому у власність об'єкта нерухомості. Таким чином, купуючи заставну, ви фактично просто позичаєте забудовнику гроші.
Відповідно,
контролювати хід проведення робіт та використання вкладених коштів на
цілі будівництва власник заставної теж не зможе.
Гарантії, які отримує власник заставної, також не можна назвати достатніми. "Основним
правом власника заставної є право на отримання грошових коштів
(основного зобов'язання) в сумі, що дорівнює собівартості будівництва
квартири. Це означає, що вже на етапі придбання заставної, ви втратили
суму коштів, що дорівнює різниці між ціною придбання заставної
(прирівняна до ринкової вартості квартири ) і номінальної вартості закладених.
Переваги даної схеми:
-
У разі банкрутства забудовника утримувач заставної має переважне право
на звернення стягнення на нерухомість, що будується (у порівнянні з
іншими схемами придбання нерухомості).
Недоліки схеми:
-
Заставна не дає її власнику права на отримання квартири і не дозволяє
контролювати процес будівництва та використання сплачених грошей; -
використання заставної для придбання нерухомості незаконно, угода може
бути визнана судом недійсною.
Схема друга: орендуємо, перш ніж купити
Менш
небезпечною, хоча й не менш хитромудрою, можна вважати схему придбання
"первинки" з поетапною оплатою, для чого з покупцем попередньо
укладається договір оренди викуповуваного житла. Така
схема може залучити тих покупців, які не можуть внести всю суму відразу
і не хочуть переплачувати відсотки по кредиту банку.
У той же час, вона таїть у собі ряд небезпек. "Укладаючи
договір оренди з поетапною оплатою купівлі нерухомості, перш за все,
необхідно враховувати момент виникнення права власності на придбану
нерухомість, який відтягується до повної сплати її вартості, що є явним
недоліком.
У разі ж виникнення будь-яких непередбачених обставин, повернути вже сплачені за договором оренди гроші ви не зможете. "Логічним
буде висновок про те, що, погоджуючись на отримання нерухомості на
умовах договору оренди, в разі розірвання в майбутньому цього договору,
покупець, таким чином, ризикує втратити перш сплачену ним суму, так як
вона буде вважатися сумою, внесеною за оренду нерухомості, і не підлягатиме поверненню ".
Не врегульовано законодавчо і питання зміни вартості орендної нерухомості. Наприклад,
орендодавець зобов'язаний створювати резерв непередбачених витрат у
розмірі 3% вартості квартири за рахунок коштів орендаря, однак напрямки
використання такого резерву не обмежені. Якщо
до моменту викупу квартири забудовник витратить гроші, внесені в
резерв, то вони не будуть зараховані у вартість купівлі, а значить, ваша
квартира може "подорожчати" на 3%.
Якщо
ж ваш забудовник виявиться несумлінним, то вас можуть чекати ще більші
неприємності, адже за законодавством він має право розпоряджатися зданої
в оренду нерухомістю до моменту її повного викупу - в тому числі і
передавати її в іпотеку.
Крім
цього, така схема на законних підставах не може застосовуватися для купівлі квартири в споруджуваному будинку - лише для купівлі в тільки що
побудованому будинку. "Об'єктом
оренди з правом викупу може бути квартира або житловий будинок, але не
об'єкт незавершеного будівництва".
"Дана
схема купівлі нерухомості є відносно прозорою і безпечною, якщо договір
оренди з викупом складений грамотно і з урахуванням інтересів орендаря.
Особливу увагу радимо звернути на пункти договору, які регламентують
порядок розірвання договору, умови переходу квартири у власність
орендаря і можливість збільшення орендної плати у односторонньому порядку ".
Переваги схеми:
- Поетапна оплата;
- Покупець вносить кошти за конкретно визначену в договорі оренди квартиру.
Недоліки схеми:
- Право власності на квартиру для покупця відкладається до повної оплати;
- При розірванні договору покупець втрачає внесені гроші;
-
До повної оплати забудовник може розпоряджатися квартирою на свій
розсуд; - не виключено, що викупна вартість квартири протягом дії
договору оренди зміниться.
Схема третя: купуємо будівельні облігації
Однією з найбільш безпечних для покупця схем придбання "первинки" експерти називають покупку цільових будівельних облігацій. "Зазвичай
схема виглядає наступним чином: ви приходите до забудовника і він
пропонує вам підписати договір купівлі-продажу пакету облігацій,
номінальна вартість яких дорівнює ціні житла, що купується. Одночасно з
цим договором ви укладаєте договір резервування квартири, в якому
фіксується поверх, метраж і інші характеристики купується вами нерухомості ".
Перевагою
цільових облігацій можна вважати те, що до моменту обміну на квадратні
метри, вони не будуть лежати "мертвим вантажем", а можуть бути
використані на вторинному ринку - наприклад, як заставу по кредиту. Якщо
ж ви з якихось причин передумали купувати нерухомість, облігації можна
просто продати - якщо, звичайно, вам вдасться знайти покупця.
До
позитивних для покупця моментам такої угоди експерти відносять і той
факт, що випуск облігацій, як і будь-яких цінних паперів, реєструється
Держкомісією з цінних паперів та фондового ринку. Втім,
контроль робіт на будівельному майданчику та цільового використання
інвестованих вами грошей у повноваження Комісії не входить, а тому така
реєстрація не звільняє вас від можливих ризиків.
"Якщо
вам пропонують придбати облігації з метою інвестування в новобудову,
потрібно бути уважним і приділити час аналізу взаємин емітента облігацій
(підприємства, яке випускає облігації) і безпосередньо забудовника
новобудови. Зареєструвати випуск і реалізувати облігації на квадратні
метри, у принципі, може будь-яка юридична особа ,
що не має відношення ні до земельної ділянки, ні до будівництва
будівлі, обмежень і контролю в цій сфері практично немає ".
Крім цього, варто детально ознайомитися з емітентом облігацій. "У
разі інвестування шляхом купівлі цільових облігацій головним критерієм
надійності забудовника є рейтинг, який здійснюється спеціально
уповноваженим ДКЦПФР рейтинговим агентством відповідно до Положення про
порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу,
затвердженого рішенням ДКЦПФР № 322 від 17 липня 2003 року. Рейтинг uaA
або uaB,
uaBB, uaBBB, означає, що ризики мінімальні. Рейтинг uaCCC, uaCC або uaC
- спекулятивний і означає, що в разі дефолту відстрочення погашення
облігацій може бути довше 12 місяців, при цьому велика ймовірність
повного або часткового не погашення зобов'язань ".
Переваги схеми:
- ДКЦПФР здійснює перевірку забудовника та емітента при реєстрації випуску облігацій;
- Облігації можна продати або використати в якості застави по кредиту;
- Покупець отримує квартиру за заздалегідь визначеною ціною, яка не зміниться в процесі будівництва;
- Покупець має законодавчі гарантії цільового використання внесених коштів.
Недоліки схеми:
- Облігації дають право їх власнику на абстрактні, а не конкретні квадратні метри житлової площі в споруджуваному будинку;
- Якщо забудовник передасть об'єкт будівництва в іпотеку третій особі, то останнім буде мати переважне право вимоги на об'єкт;
- Якщо покупець не пред'явить облігації до погашення в установлений термін, забудовник звільняється від будь-яких зобов'язань;
-
Відповідальність емітента за невиконання ним зобов'язань - зокрема, за
несвоєчасну здачу об'єкта в експлуатацію - не встановлена;
- У випадку дефолту емітента інвестор може втратити всі вкладені кошти.
Схема четверта: інвестуємо у фонд фінансування будівництва
Найменш
ризикованою з практикованих на ринку схем придбання "первинки" експерти
називають інвестування в фонд фінансування будівництва (ФФБ).
"Довіритель
(покупець) бере участь у фонді фінансування будівництва, вносить до ФФБ
грошові кошти з метою в майбутньому отримати нерухомість, маючи при
цьому повну інформацію про цільове використання внесених ним коштів, а
також можливість контролювати їх використання. Перевагою є також
страхування ризиків, яке передбачає залучення до процесу організації і контролю житлового будівництва фахівців страхових компаній ".
Однак і така схема не позбавлена істотних недоліків. "В
ідеалі компанія-управитель є гарантом прав інвесторів, зобов'язана
здійснювати контроль над процесом будівництва, і в разі виявлення
порушень має право замінити забудовника. На жаль, на практиці це не
завжди так. Часто компанія-управитель має безпосереднє відношення до
забудовника, і" покриває
"всі його помилки. До того ж, керуюча компанія ФФБ може бути складовим
ланкою фінансової піраміди".
До недоліків такої схеми експерти також відносять її складність. "Схема
кілька складна для розуміння обивателем, інвестору не завжди ясно, яким
чином він може відстоювати свої права і законні цікаві в ній, до кого
висувати претензії".
Щоб уникнути негативних наслідків, експерти рекомендують відповідально підійти до вибору ФФБ. "З
перерахованих вище схем перевагу має придбання нерухомості через Фонди
фінансування будівництва, виходячи з таких підстав: управитель ФФБ
обов'язково є банком або фінансовою організацією, має передбачений
законом мінімальний статутний капітал, який гарантує вимоги кредиторів
(довірителів), контроль над діяльністю забудовника може здійснювати як
управитель ,
так і довіритель управління, відносини між забудовником та управителем
регулюються укладеним між ними договором; управитель має право в разі
невиконання умов договору забудовником розірвати договір і поміняти
забудовника, управитель (ФФБ) має зобов'язання перед довірителем і
зобов'язаний повернути останньому грошові кошти ".
Переваги схеми:
- Схема чітко регламентована законодавством;
- За інвестором закріплюється конкретний об'єкт інвестування (квартира);
- За діями управителя ФФБ спостерігає Держфінпослуг;
- При порушенні управителем законодавства він може бути замінений за рішенням суду;
- При невиконанні зобов'язань забудовником він може бути замінений управителем ФФБ;
- В деяких випадках інвестор може відмовитися від участі у ФФБ і забрати вкладені кошти.
Недоліки схеми:
-
Можливість отримання в кінцевому підсумку бажаної нерухомості залежить
від виконання своїх зобов'язань як забудовником, так і управителем ФФБ;
-
Інвестору може бути складно розібратися у взаємозв'язках між всіма
учасниками схеми і зрозуміти, куди звернутися для відстоювання своїх
прав;
-
Якщо управитель ФФБ і забудовник - пов'язані структури, то при
неплатоспроможності одного з них інвестор може втратити вкладені кошти.
Рекомендації при будь-якій схемі покупки "первинки"
Незалежно від того, яку схему придбання ви виберете, є моменти, на які експерти радять звертати увагу в будь-якому випадку. "За
будь-яких обставин найбільш надійним є передача коштів забудовнику
через банківську установу. Побоюйтеся внесення коштів у касу, оскільки в
цьому випадку ви позбавляєтеся гарантій, забезпечених банківською
системою. Банк в будь-якій ситуації підтвердить оплату коштів
забудовнику, а ось сумлінність касового обліку не завжди гарантована".
Також необхідно звертати увагу на те, хто, власне, займається веденням будівництва. "До
варіантів з менш високими ризиками для покупця можна віднести купівлю
нерухомого майна в новобудовах, будівництво яких як управителі
здійснюють банківські структури, а не інші фінансові установи"
|
