Громадяни, які купують житло за договором переуступки (цесії), можуть заощадити значну суму. Щоб швидше знайти покупця, продавці часто демпінгують і продають житло дешевше, ніж у забудовника - в окремих випадках розмір знижки може доходити до 20%. До того ж реалізація житла з переуступки - вірний спосіб заробити за рахунок зростання цін на первинному ринку, не чекаючи введення будинку в експлуатацію.
Цесія являє собою угоду передачі прав та обов'язків за договором пайової участі в будівництві житла від одного пайовика (цедента) до іншого (цессионарию). Часто буває, що до середини-кінця будівництва забудовник продає всі квартири в будинку. В цьому випадку покупка за договором цесії - чи не єдина можливість придбати житло у вподобаному об'єкті. Квартири за договорами переуступки реалізують інвестори, які придбали житло на початкових етапах будівництва або громадяни, у яких помінялися життєві обставини, наприклад, терміново знадобилися гроші або зникла можливість платити іпотечний кредит. В останньому випадку продаж житла за допомогою договору цесії - вірний спосіб вирішити проблеми. І головне - не втратити при цьому гроші. Справа в тому, що якщо ви захочете повернути заплачені за квартиру кошти шляхом розірвання договору із забудовником, він, швидше за все, вас за це оштрафує.
Витрати на переуступку прав обмежаться оформленням відповідних документів і комісією, яку візьме забудовник за узгодження переуступки. Більшість будівельних компаній беруть за ці послуги від 1% до 5% від вартості житла, визначеного в договорі пайової участі з першим пайовиків (найчастіше витрати діляться між цедентом і цесіонарієм).
Укладаючи договір цесії, квартиру в споруджуваному будинку можна продати за ринковою ціною. У той час як забудовник поверне вам лише суму, спочатку заплачену за договором, - до того ж за винятком штрафу.
Право вимоги можна переуступити декільком Цесіонарій - якщо квартира складається з двох і більше кімнат. Відповідно до пункту 5 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 30.10.2007 № 120, можна поступитися частиною прав за зобов'язанням, предмет виконання за яким ділимо. А по 133-й ст. Цивільного кодексу РФ, неподільної є тільки та річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення (наприклад, неможливо розділити однокімнатну квартиру або квартиру з суміжними кімнатами). Можна зробити кілька переуступок - заборони на це в чинному законодавстві немає.
Краще з забудовником
Переуступити права можна до тих пір, поки вони не реалізовані - якщо ви вже отримали квартиру за актом прийому-передачі, договір цесії укласти не вийде.
За словами юриста практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Віри Рябовой, поступка прав за договором пайової участі допускається тільки з моменту його державної реєстрації і до підписання сторонами акту про передачу об'єкта пайового будівництва - квартири, оскільки право вимоги до забудовника з цього моменту припиняється.
У більшості випадків переуступити права вимоги на житло, що будується вийде лише за згодою забудовника - пункт про необхідність його отримання майже завжди фігурує в договорах дольової участі. Хоча за загальним правилом згоду забудовника та інших учасників пайового будівництва на переуступку не потрібно.
«Письмове схвалення потрібно лише у випадку, якщо на момент переуступки пайовик не виплатив вартість житла в повному обсязі. Тоді в угоду про поступку повинні бути також включені умови про переведення боргу перед забудовником на нового пайовика в порядку, встановленому Цивільним кодексом РФ та ст. 11-й № 214-ФЗ », - каже Віра Рябова.
У будь-якому випадку забудовника все одно варто підключити до процесу. Принаймні, потрібно з'ясувати, які зобов'язання вихідним правовласником вже виконані за договором, а які ще необхідно виконати. Крім того, у забудовника варто взяти акт про виконання зобов'язань за розрахунками і платіжні документи.
У більшості забудовників є свої форми договору поступки прав.
Згідно 208-й ст. Податкового кодексу РФ доходи від реалізації прав вимоги враховуються при оподаткуванні. У разі якщо різниця між ціною за договором інвестування і ціною, вказаною в договорі переуступки, відрізняється в більшу сторону - потрібно подати податкову декларацію і заплатити ПДФО. «Все тягар оподаткування несе на собі цедент, а цессионарий і забудовник не платять ніяких податків», - говорить юрисконсульт ЗАТ «Північно-Західний Юридичний центр» Валерія Карпова.
Недоліки
Головним і, мабуть, єдиним недоліком механізму переуступки є той факт, що цессионарий отримує всі права і обов'язки попереднього цедента - в тих же обсягах. Іншими словами, новий пайовик повинен виконувати всі умови колишнього договору перед забудовником.
Більш того, як говорить керівник практики з нерухомості та інвестицій компанії «Качкін і Партнери» Дмитро некрестьянам, в разі визнання недійсним договору пайової участі, укладеного між забудовником і цедентом, який отримав права за угодою переуступки пайовик може пред'являти претензії тільки до відступив йому права особі, а не до забудовника. «До того ж сама поступка прав за недійсним договором може бути визнана судом недійсною, і в цьому випадку не виникне зобов'язань забудовника перед цесіонарієм», - стверджує він.
Зокрема, як стверджує генеральний директор Консультаційного центру з дольовій будівництва та нерухомості Анна Максимова, при розгляді таких справ суд може застосувати наслідки недійсності угоди, укладеної між забудовником і першим пайовиків, - якщо останній не отримав згоди на придбання житла, що будується у дружини. Як наслідки застосування недійсності першої угоди визнають і наступну - договір цесії.
Договір переуступки може бути визнаний недійсним у тому разі, якщо на проведення відповідної угоди не отримано згоду чоловіка. Справа в тому, що відповідно до ст. 34-й і 35-й Сімейного кодексу РФ розпоряджатися спільною власністю можна лише з обопільної згоди подружжя. Інакше угоду можна буде оскаржити.
Як підписувати?
Договір поступки прав вимоги укладається в письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації - в силу ст. 4 і 17 № 214-ФЗ.
«Якщо поступка не буде зареєстрована, цесія не вступить в силу і забудовник має всі підстави відмовити у передачі готового об'єкта нерухомості новому пайовикові (цессионарию), посилаючись на неукладення угоди. Бажано також переконатися, що колишній пайовик письмово повідомив забудовника про що відбулася поступку. Інакше новий ризикує тим, що об'єкт після закінчення будівництва буде переданий не йому, а цеденту », - резюмує Віра Рябова.
Як правило, при розрахунках за договорами цесії застосовують механізм банківських осередків - цедент забирає гроші після того, як реєструючий орган переоформив договір.
Продаж житла шляхом переуступки - це не тільки метод продажу житла, що будується до завершення будівництва, але і вигідний спосіб отримати дохід. Як показує практика, вартість квадратного метра в практично готових, але ще не зданих будинках вище, ніж в тих, що були побудовані 5-7 років тому (хоча обидві будівлі можуть знаходитися в парі сотень метрів один від одного і мати однакові характеристики). Відносна простота і безпека (при дотриманні всіх нюансів) процесу дозволяє продати житло, не чекаючи введення будинку в експлуатацію.
Механізм цесії вигідний також і для покупців. Як стверджує заступник генерального директора агентства нерухомості «АРИН» Володимир Спарак, різниця між ціною забудовника і пайовика, переступає житло, що будується, може скласти 5-10% у бік зниження.
В деяких випадках розмір дисконту може доходити до 20-25%. Втім, така ситуація була характерна, швидше, для кризового часу, коли більшість забудовників заморозили свої проекти, а пайовики, побоюючись їх банкрутства, поспішали продати житло шляхом переуступок. Чим, до речі, вносили свою лепту в зниження цін на первинному ринку. В умовах планомірного зростання ринку масових переуступок не спостерігається. Цесія стала зручним інструментом як для продавців, так і для покупців квартир, що будуються, і аж ніяк фактором, коригувальним вартість «первинки», як це було 2-3 роки тому.
Джерело
