Нерухомість в Ужгороді без посередників

Купівля земельної ділянки в Ужгороді приховує в собі більше прихованих нюансів, ніж придбання квартири. Юридичні помилки можуть призвести до того, що договір буде вважатися недійсним, а це - доволі неприємно для добросовісного покупця. Тому потрібно більш ретельно підходити до оцінки документів на земельну ділянку і перевірки їх дійсності. В деяких випадках на продаж ділянки необхідно одержати письмову згоду іншої сторони. Крім того, не перешкодить перевірити дієздатність продавця, наявність прав «третіх» осіб на ділянку. Одним словом, без ґрунтовних знань провести операцію із землею не так і просто. Перш за все потрібно переірити документи. Сьогодні варіантів «земельного» обману існує безліч. Наприклад, людині показують ділянку, котра їй подобається, і вона згодом її купує. А при узгодженні будівництва будинку з'ясовується, що реально придбана земля знаходиться в декількох кілометрах від ділянки, котра була продемонстрована. В таких випадках після укладання договору і здійснення оплати довести що-небудь дуже складно - нотаріус оформляє продаж ділянки, вказаної в держакті на право власності на землю, а не тої, котра сподобалася покупцю. Щоб уникнути подібних ситуацій, майбутній покупець повинен хоча б приблизно уявляти найпростіші схеми шахрайства і способи перестраховки від них.На думку юристів, при укладанні договору купівлі-продажу землі необхідно уважно вивчати всі документи, що супроводжують угоду. В першу чергу, потрібно перевірити документи, котрі засвідчують право власності на землю, що знаходяться у продавця. В держакті повинен бути вказаний адрес ділянки і найменування органу, що його видав. Також до нього додається план відведення ділянки і вказуються сусіди, які залишають в документі свої підписи. Крім цього,  необхідно звірити документи з кадастром, подивитися схему ділянки, зіставити його план з реальним місцезнаходженням. Сумніваючись, що він за площею не відповідає вказаним в документах розмірам, потрібно просто переміряти його. Покупець має на це право.Обман може знаходитись і в неправильно оформлених документах, адже власнику землі видається тільки держакт. Решта дозвільних документів, підписаних, наприклад, особами, що не мають на це повноважень, залишаються в землевпоряджувальних органах. У результаті, нотаріус завіряє договір купівлі-продажу по неправильно оформлених документах. На думку юристів, якщо є сумніви в достовірності документів, покупцю варто поїхати до відповідного органу місцевого самоврядування і написати заяву, в якій слід уточнити, за якою адресою знаходиться ділянка, і хто є його власником. Крім того, необхідно попросити видати оригінал держакту і підтвердити, чи дійсно площа ділянки за даною адресою, такого населеного пункту дорівнює площі, вказаній в акті. Крім цього потрібно правильно оформити договір купівлі-продажу. При укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідно звернути увагу на відповідність документа вимогам законодавства. В Земельному кодексі вказується, що такий договір обов'язково повинен містити наступні дані: найменування сторін; вид договору (договір купівлі-продажу); предмет договору (опис земельної ділянки); документ, який підтверджує право власності продавця на ділянку; відомості про відсутність заборони на відчуження ділянки; відомості про наявність або відсутність обмежень на використовування ділянки за цільовим призначенням; ціну договору; зобов'язання сторін угоди. В договорі необхідно також вказувати порядок розрахунків, експертну оцінку ділянки, відповідальність сторін за неналежне виконання договору, випадки припинення його дії. При цьому сторони угоди не мають права змінити цільове призначення і режим використовування земельної ділянки, а також інші обов'язкові вимоги, передбачені законом. При продажі ділянки одним з подружжя необхідно одержати письмову згоду другого, якщо ділянка утримувалася під час шлюбу. Також бажано, щоб продавець надав документи про відсутність заборгованості за землю. Не дивлячись на те, що передача земельної ділянки за договором купівлі-продажу припиняє правоспроможність попереднього власника, права і обов'язки третіх осіб по відношенню до ділянки можуть залишатися в силі. Сюди відносяться заставні зобов'язання (у тому числі іпотека), сервітути, оренда, інші обмеження і обтяження. Оформлення земельної ділянки в нотаріуса. Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація договору здійснюється нотаріусом за місцем знаходження земельної ділянки. Перед посвідченням операції нотаріус перевіряє документи, підтверджуючи право- і дієздатність сторін (паспорт, довіреність представника), державний акт права власності на землю, наявність прав третіх осіб на ділянку, а також інші необхідні документи. Після нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору необхідно звернутися до місцевого органу земельних ресурсів для перереєстрації права власності на землю і отримання нового державного акту на ім'я покупця (нового власника). Необхідно пам'ятати, що до моменту отримання держакту не можна приступати до користування земельною ділянкою. Більш того, без держакту неможливо буде одержати дозвіл місцевої ради на будівництво яких-небудь об'єктів нерухомості на цій ділянці. Щоб виключити будь-яку можливість обману при укладанні договору купівлі-продажу землі, юристи радять майбутнім покупцям звертатися до їхніх колег, що спеціалізуються на земельному праві. Вони перевірять правильність заповнення документів, вивчать історію земельної ділянки, зроблять необхідні запити і дадуть консультацію щодо конкретної земельної ділянки. В той же час юристи не заперечують, що знайти професіонала в земельній галузі не так вже і просто. Навіть якщо після висновку операції з'ясується, що документи були оформлені неправильно, юристи не рекомендують панікувати. Вони радять покупцям написати заяву в суд про визнання договору недійсним. В судовому порядку договір оскаржується і признається недійсним. Покупець має право повернути всі сплачені ним гроші, а також одержати компенсацію за моральну шкоду. Як правило, суди задовольняють такі позови. У випадку, якщо порушення неістотні, наприклад, коли плани ділянки не співпадають на декілька квадратних метрів, покупцю необхідно просто написати відповідну заяву в кадастровий центр, що видавав цей держакт, і прикласти до нього договір купівлі-продажу та інші документи.

Як мінімум кожен другий з нас хоча б один раз у житті стикався з проблемою купівлі-продажу нерухомості. У даному випадку мова піде про продаж об’єкта житлової нерухомості (квартира, будинок). Існують кілька способів вирішення поставленого завдання. Найпростіший та небезпечний спосіб полягає в наступному. Ми знімаємо трубку телефону і диктуємо свою інформацію в рекламне друковане видання, вказавши свій власний номер телефону в якості контакту. За фактом виходу газети починає працювати наше оголошення. Який результат? Близько 80% тих, що дзвонять по оголошенню – це представники агентств нерухомості, приблизно 10% – такі ж як ми потенційні продавці нерухомості, що оцінюють обстановку на ринку на сьогоднішній день, решта 10% тих, що дзвонять – це наші потенційні покупці. І не тільки, а також можливо шахраї і так звані «чорні» ріелтори. Виникає логічне питання: «Хто може стати жертвою шахрайства?» Так, практично кожен з нас! Занадто багато інформації про продавця і ніякої комерційної таємниці: наш власний номер телефону, домашню адресу, вартість об’єкта нерухомості, що продається. Кожен з нас повинен собі відповісти на запитання: чи виправданий ризик? Друковані видання з кожним днем все частіше починають поступатися в ефективності спеціалізованим сайтам по нерухомості, по-перше, за подачу оголошення не потрібно платити гроші, по-друге, швидкість подання, ми не чекаємо тиждень поки вийде газета і по-третє, на спеціалізованій дошці оголошень з нерухомості можна абсолютно обширно розписати власний об’єкт продажу, додавши до нього фотографії та планування. Приклад з розміщення оголошення щодо продажу нерухомості в Ужгороді та Закарпатській області можна навести сайтом Нерухомість в Ужгороді без посередників. Ужгород без посередників. Розмістити оголошення можна за допомогою спеціальної форми. При оформленні попереднього договору (завдатку) ми надаємо оригінали документів на нерухомість, але тільки лише для ознайомлення і для зняття ксерокопій. Ні в якому разі ніде не залишати оригінали документів! Будемо пильні і не залишимо шахраям жодного шансу!

Практика перепланування квартир в Ужгороді досить поширена, як серед мешканців, які роблять ремонти, так і серед підприємців, що переплановують нежитлові приміщення на перших поверхах житлових багатоквартирних будинків.

Як повідомляють у Головному управлінні містобудування та архітектури, для законного виконання перепланування потрібно оформити дозвільну документацію на її проведення. У перелік документів, необхідних для оформлення дозволів, входить і згода балансоутримувача будинку, тобто ЖЕКу або іншої організації, якій він належить.

Проектна документація на перепланування квартир (нежитлових приміщень) розробляється на підставі дозволу Головного управління містобудування та архітектури і погоджується спеціально уповноваженим органом містобудування і архітектури відповідної районної адміністрації. Зазначимо, що документи в Головному управлінні готуються безкоштовно.

Вимоги до перепланування викладено в Державних будівельних нормах В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт». Так, згідно з нормами при переплануванні забороняється розміщувати кухні та санвузли (ванни, туалети) над/під житловими кімнатами. Також при влаштуванні кухні-їдальні в окремій квартирі не допускається розташовувати трубопроводи і кухонне інженерне обладнання над/під житловими кімнатами. Що стосується балконів та лоджій, то нормами заборонено їх утеплення, скління, улаштування нових і розширення існуючих балконів та лоджій.

Варто підкреслити, що самовільне перепланування квартири зі знесенням несучих конструкцій (стін, перегородок) призводить до зниження міцності та надійності конструкцій будинку в цілому, а в окремих випадках може стати причиною руйнування споруди.

Наголосимо, що відповідальність за шкоду, завдану сусідам, несе власник квартири та будівельна організація, яка вела роботи з перепланування без погодженої в установленому законом порядку проектної документації.
 
Перелік необхідних документів

Для отримання дозволу на перепланування квартир та нежилих приміщень:

– правовстановлюючі документи, та їх посвідчені копії на будинок (його частину), якщо об'єкт нерухомого майна зареєстровано на праві власності, та документи про право користування, якщо об'єкт нерухомого майна не зареєстровано на праві власності (нотаріально посвідчені);

– довідка балансоутримувача будинку про відсутність заборгованості з квартирної плати замовника (власника, користувача);

– згода всіх співвласників (власників), а також повнолітніх мешканців квартири (нежилого приміщення), які на правових підставах, передбачених чинним законодавством України, володіють, користуються, розпоряджаються відповідним нерухомим майном (житлового чи нежитлового фонду), засвідчена у встановленому порядку (нотаріально засвідчена);

– довідка форми-3;

– копія технічного паспорту виготовленого БТІ;

– згода балансоутримувача будинку;

– фотофіксація фасаду (для влаштування балкону консольного типу);

– згода сусідів, які проживають на поверсі вище та нижче на один поверх, а для першого та останніх поверхів, згода сусідів, що проживають зліва та справа;

(Примітка: «сусіди» – особи, за якими на праві приватної (спільної, часткової) власності закріплено відповідне нерухоме майно, а також особи, що на правових підставах користуються (оренда тощо) відповідним нерухомим майном житлового фонду (нежитлового фонду);

– передпроектні пропозиції;

– висновок (аналіз) комунальної організації «Центр містобудування та архітектури» щодо можливості реалізації передпроектних пропозицій перепланування квартир(и) (нежитлових приміщень) та можливого впливу конструктивних (архітектурних) рішень із перепланування на об'єкт містобудування (споруду, будівлю).

Головне управління містобудування та архітектури, у разі необхідності, може витребувати:

– висновки профільних (галузевих) управлінь, установ та організацій – стосовно інших питань, пов’язаних функціональним призначенням об’єкта та інше.

Проектна документація на перепланування квартир(и) (нежилих приміщень) розробляється на підставі дозволу Головного управління містобудування та архітектури (додаток №1 до Порядку) і погоджується спеціально уповноваженим місцевим органом містобудування та архітектури.

Прийняття в експлуатацію квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках (нежитлових будниках) після їх перепланування, здійснюється комісіями, які створюються відповідними районними державними адміністраціями.

Джерело

Громадяни, які купують житло за договором переуступки (цесії), можуть заощадити значну суму. Щоб швидше знайти покупця, продавці часто демпінгують і продають житло дешевше, ніж у забудовника - в окремих випадках розмір знижки може доходити до 20%. До того ж реалізація житла з переуступки - вірний спосіб заробити за рахунок зростання цін на первинному ринку, не чекаючи введення будинку в експлуатацію.

Від пайовика до пайовикові

Цесія являє собою угоду передачі прав та обов'язків за договором пайової участі в будівництві житла від одного пайовика (цедента) до іншого (цессионарию). Часто буває, що до середини-кінця будівництва забудовник продає всі квартири в будинку. В цьому випадку покупка за договором цесії - чи не єдина можливість придбати житло у вподобаному об'єкті. Квартири за договорами переуступки реалізують інвестори, які придбали житло на початкових етапах будівництва або громадяни, у яких помінялися життєві обставини, наприклад, терміново знадобилися гроші або зникла можливість платити іпотечний кредит. В останньому випадку продаж житла за допомогою договору цесії - вірний спосіб вирішити проблеми. І головне - не втратити при цьому гроші. Справа в тому, що якщо ви захочете повернути заплачені за квартиру кошти шляхом розірвання договору із забудовником, він, швидше за все, вас за це оштрафує.

Витрати на переуступку прав обмежаться оформленням відповідних документів і комісією, яку візьме забудовник за узгодження переуступки. Більшість будівельних компаній беруть за ці послуги від 1% до 5% від вартості житла, визначеного в договорі пайової участі з першим пайовиків (найчастіше витрати діляться між цедентом і цесіонарієм).

Укладаючи договір цесії, квартиру в споруджуваному будинку можна продати за ринковою ціною. У той час як забудовник поверне вам лише суму, спочатку заплачену за договором, - до того ж за винятком штрафу.

Право вимоги можна переуступити декільком Цесіонарій - якщо квартира складається з двох і більше кімнат. Відповідно до пункту 5 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 30.10.2007 № 120, можна поступитися частиною прав за зобов'язанням, предмет виконання за яким ділимо. А по 133-й ст. Цивільного кодексу РФ, неподільної є тільки та річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення (наприклад, неможливо розділити однокімнатну квартиру або квартиру з суміжними кімнатами). Можна зробити кілька переуступок - заборони на це в чинному законодавстві немає.

Краще з забудовником

Переуступити права можна до тих пір, поки вони не реалізовані - якщо ви вже отримали квартиру за актом прийому-передачі, договір цесії укласти не вийде.

За словами юриста практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Віри Рябовой, поступка прав за договором пайової участі допускається тільки з моменту його державної реєстрації і до підписання сторонами акту про передачу об'єкта пайового будівництва - квартири, оскільки право вимоги до забудовника з цього моменту припиняється.

У більшості випадків переуступити права вимоги на житло, що будується вийде лише за згодою забудовника - пункт про необхідність його отримання майже завжди фігурує в договорах дольової участі. Хоча за загальним правилом згоду забудовника та інших учасників пайового будівництва на переуступку не потрібно.

«Письмове схвалення потрібно лише у випадку, якщо на момент переуступки пайовик не виплатив вартість житла в повному обсязі. Тоді в угоду про поступку повинні бути також включені умови про переведення боргу перед забудовником на нового пайовика в порядку, встановленому Цивільним кодексом РФ та ст. 11-й № 214-ФЗ », - каже Віра Рябова.

У будь-якому випадку забудовника все одно варто підключити до процесу. Принаймні, потрібно з'ясувати, які зобов'язання вихідним правовласником вже виконані за договором, а які ще необхідно виконати. Крім того, у забудовника варто взяти акт про виконання зобов'язань за розрахунками і платіжні документи.

У більшості забудовників є свої форми договору поступки прав.

Згідно 208-й ст. Податкового кодексу РФ доходи від реалізації прав вимоги враховуються при оподаткуванні. У разі якщо різниця між ціною за договором інвестування і ціною, вказаною в договорі переуступки, відрізняється в більшу сторону - потрібно подати податкову декларацію і заплатити ПДФО. «Все тягар оподаткування несе на собі цедент, а цессионарий і забудовник не платять ніяких податків», - говорить юрисконсульт ЗАТ «Північно-Західний Юридичний центр» Валерія Карпова.

Недоліки

Головним і, мабуть, єдиним недоліком механізму переуступки є той факт, що цессионарий отримує всі права і обов'язки попереднього цедента - в тих же обсягах. Іншими словами, новий пайовик повинен виконувати всі умови колишнього договору перед забудовником.

Більш того, як говорить керівник практики з нерухомості та інвестицій компанії «Качкін і Партнери» Дмитро некрестьянам, в разі визнання недійсним договору пайової участі, укладеного між забудовником і цедентом, який отримав права за угодою переуступки пайовик може пред'являти претензії тільки до відступив йому права особі, а не до забудовника. «До того ж сама поступка прав за недійсним договором може бути визнана судом недійсною, і в цьому випадку не виникне зобов'язань забудовника перед цесіонарієм», - стверджує він.

Зокрема, як стверджує генеральний директор Консультаційного центру з дольовій будівництва та нерухомості Анна Максимова, при розгляді таких справ суд може застосувати наслідки недійсності угоди, укладеної між забудовником і першим пайовиків, - якщо останній не отримав згоди на придбання житла, що будується у дружини. Як наслідки застосування недійсності першої угоди визнають і наступну - договір цесії.

Договір переуступки може бути визнаний недійсним у тому разі, якщо на проведення відповідної угоди не отримано згоду чоловіка. Справа в тому, що відповідно до ст. 34-й і 35-й Сімейного кодексу РФ розпоряджатися спільною власністю можна лише з обопільної згоди подружжя. Інакше угоду можна буде оскаржити.

Як підписувати?

Договір поступки прав вимоги укладається в письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації - в силу ст. 4 і 17 № 214-ФЗ.

«Якщо поступка не буде зареєстрована, цесія не вступить в силу і забудовник має всі підстави відмовити у передачі готового об'єкта нерухомості новому пайовикові (цессионарию), посилаючись на неукладення угоди. Бажано також переконатися, що колишній пайовик письмово повідомив забудовника про що відбулася поступку. Інакше новий ризикує тим, що об'єкт після закінчення будівництва буде переданий не йому, а цеденту », - резюмує Віра Рябова.

Як правило, при розрахунках за договорами цесії застосовують механізм банківських осередків - цедент забирає гроші після того, як реєструючий орган переоформив договір.

Продаж житла шляхом переуступки - це не тільки метод продажу житла, що будується до завершення будівництва, але і вигідний спосіб отримати дохід. Як показує практика, вартість квадратного метра в практично готових, але ще не зданих будинках вище, ніж в тих, що були побудовані 5-7 років тому (хоча обидві будівлі можуть знаходитися в парі сотень метрів один від одного і мати однакові характеристики). Відносна простота і безпека (при дотриманні всіх нюансів) процесу дозволяє продати житло, не чекаючи введення будинку в експлуатацію.

Механізм цесії вигідний також і для покупців. Як стверджує заступник генерального директора агентства нерухомості «АРИН» Володимир Спарак, різниця між ціною забудовника і пайовика, переступає житло, що будується, може скласти 5-10% у бік зниження.

В деяких випадках розмір дисконту може доходити до 20-25%. Втім, така ситуація була характерна, швидше, для кризового часу, коли більшість забудовників заморозили свої проекти, а пайовики, побоюючись їх банкрутства, поспішали продати житло шляхом переуступок. Чим, до речі, вносили свою лепту в зниження цін на первинному ринку. В умовах планомірного зростання ринку масових переуступок не спостерігається. Цесія стала зручним інструментом як для продавців, так і для покупців квартир, що будуються, і аж ніяк фактором, коригувальним вартість «первинки», як це було 2-3 роки тому.

Джерело

В даній статті будуть наведені найбільші вагомі ризики, яких повинен уникнути покупець квартири.

Яким чином краще продати квартиру? Якщо ви вирішили продати свою нерухомість, то вам варто спочатку дуже уважно підготуватися до даного питання. Природно в першу чергу зверніть увагу на свої документи. Дуже важливо, щоб всі документи були в порядку і підготовленими до продажу нерухомості. Найкраще зверніться до юриста, який спочатку зможе звернути вашу увагу на певні документи, яких вам не вистачає, і ви зможете їх моментально оформити. Після того, як всі документи ви привели в порядок, можна починати шукати бажаного клієнта. Знайти гідного клієнта і продати нерухомість за бажану вартість - це насправді дуже важливе мистецтво і серйозне вміння. Не думайте, що за допомогою ріелторів, ви зможете швидко і просто продати нерухомість, насправді, дуже часто саме співпраця з ріелторами в значній мірі затягує процес реалізації. Саме з цієї причини дуже багато людей спочатку зупиняються на моменті самостійної реалізації нерухомості. Досить складний процес, тим не менш, ви маєте справді унікальні можливості знайти клієнта, про який ви так давно мріяли. Дуже добре, якщо терміни вас не підтискають, і ви маєте можливість продавати свою нерухомість, не поспішаючи і акуратно. З чого ж почати? А почати варто саме з оголошення. Дуже важливо правильно скласти оголошення, для того, щоб згодом уникнути певних незрозумілих нюансів. Спочатку вкажіть стан квартири, квадратні метри, кількість кімнат, і бажану вартість. Дуже важливо вказати деякі аспекти розташування квартири - віддаленість від зупинок, ​​дитячого садка, школи та інших закладів. Важливо зібрати величезну кількість інформації про свою нерухомість і подати її в лаконічній і цікавій формі. Після того, як оголошення складено, ви можете розмістити оголошення. Наш сайт вам в цьому допоможе за допомогою спеціальної форми. Це дуже популярний і дієвий спосіб нашого сучасного часу. Таким чином, ми зробили перший крок до пошуку клієнтів. Це момент підготовки до пошуку клієнтів та підготовки певної необхідної документації. Що ж до самої квартири, її також варто спочатку підготувати. В першу чергу уважно оглядаємо квартиру і звертаємо увагу на найбільш яскраві і негативні моменти - шпалери, криві підлоги, бита плитка, стара ванна і унітаз і т.д. Природно ми сподіваємося реалізувати нашу нерухомість по найвищій вартості, саме з цієї причини нам варто спочатку попрацювати над зовнішнім виглядом. Старі і некрасиві шпалери можна дуже швидко переклеїти, причому сильних витрат ви не понесете. Таким чином, ви в певному сенсі освіжите зовнішній вигляд квартири. Якщо ванна дуже стара, то зверніть увагу на можливість покриття ванною спеціальною емаллю, яка коштує недорого, але вмить додає свіжий, практичний новий зовнішній вигляд.